Как разделить общую недвижимость при наличии ребенка и неиспользованном материнском капитале?

Если мат. капитал не использован при приобретении квартиры, то доли выделять детям не надо.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Нет необходимости выделять доли, во всяком случае из Ваших целей для продажи не вижу смысла в этом.