Многодетная мама сталкивается со сложностями при оформлении собственности на дом

По закону материнский капитал можно потратить на строительство или реконструкцию дома. Но купить землю, на которой вы будете строить дом, на эти средства нельзя.

Ст. 10 закона о дополнительных мерах поддержки семей с детьми

Даже для того, чтобы получить материнский капитал на строительство дома, нужно предъявить в том числе документы, что у вас уже есть земельный участок. Смысл выделения долей всем членам семьи как раз и состоит в том, чтобы закрепить юридический факт: вы приобрели жилье в определенной степени благодаря семье и детям. За это всем вам положена обязательная доля, которую гарантирует государство, так как именно оно выделяет эти деньги.

Мы уже писали подробно о том, как потратить материнский капитал на строительство дома.

Как получить материнский капитал при рождении ребенка

Выделить долю в доме без доли в земле невозможно

По семейному законодательству имущество — это личная собственность, если вы получили его до брака, в наследство или дар. Но даже если это так или вы купили участок уже в браке, но до рождения детей, у них все равно есть право на эту землю. И оно не зависит от того, хотите вы выделять детям доли в земельном участке или нет.

В этом случае над нормами о личной, долевой или совместной собственности супругов и детей превалирует общий принцип гражданского права: superficies solo cedit — «строение следует за землей».

подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Смысл его в том, что нельзя иметь долю в доме без доли в земле. Иначе не исключена ситуация, что собственник земли может поставить забор и сказать: «Земля моя, как хочешь, так и ходи в свою часть дома». А это физически невозможно. Поэтому закон защищает владельца доли в недвижимости. Есть доля в доме — значит, имеешь право на долю в земле и право пользования своим имуществом. Обратное нарушает права.

Решив использовать маткапитал на строительство дома, вы подписали у нотариуса обязательство, что выделите доли, когда дом будет готов. Такая формулировка и предусмотрена законом в отношении дома, построенного в том числе на средства маткапитала. Нотариус не мог потребовать от вас написать нотариальное обязательство о выделении долей в земле, потому что в законе такого требования нет.

подп. 3 п. 1.3 ст. 10 закона о дополнительных мерах поддержки семей с детьми

Но, как я уже писал, здесь срабатывает общий принцип гражданского права в отношении земли. Так что нотариус говорит абсолютно верно: выделить доли в земле все равно придется. А если вы попытаетесь это обойти и выделить детям доли только в доме по договорам дарения долей, Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Закон это прямо запрещает: нельзя отдать долю в праве на недвижимость отдельно от доли в праве на землю.

П. 4 ст. 35 ЗК РФ

Соответственно, придется дарить детям доли не только в доме, но и в земле. Причем пропорционально размеру доли, выделенной в доме.

Как выделить долю

Ответ простой: если вы построили дом сами и оформили право собственности на себя, доли надо подарить. Нотариально удостоверять такие договоры сейчас не требуется. Договоры составляют в простой письменной форме, а переход права собственности регистрирует Росреестр. Долю в земле надо выделить в том же объеме, что и долю в доме.

Если дом вы купили, проще всего выделить все доли сразу в договоре купли-продажи.

/guide/guide-daryu-dolyu/

Как оформить дарственную на долю

Размер доли, которую надо выделить ребенку, определить просто. Разделите сумму материнского капитала на количество членов семьи — это минимум 4 человека. Посчитайте, какую часть от стоимости дома составляет эта сумма. Если дом покупали, считайте от цены в договоре, если строили — от затрат на строительство. Это и будет минимальной долей, которую нужно выделить ребенку. Больше можно, меньше нельзя. В участке можно просто выделить такую же долю, какую выделите в доме.

Супруги делят оставшуюся часть дома пополам, заключают соглашение об определении размера долей или брачный договор, если хотят разделить свои права на дом в неравных долях.