Незавершенный договор субаренды земельного участка - какие возможности и риски?

Чтобы избежать признания договора субаренды ЗУ незаключенным,

если в нем не не указан кадастровый номер, в субаренде ЗУ д.б. указаны существенные условия и индивидуализирующие признаки объекта.

Ст.615 ГК РФ указывает, что поднаем возможен только с согласия первоначального арендодателя. Основным условием сделки выступает предмет, передаваемый в поднаем. Описываются его основные характеристики, необходимые для идентификации: адрес, местоположение, этаж, площадь. Часто его отображают на экспликации, которая становится приложением к документу. Непременно должна содержаться ссылка на договор аренды, на основании которого субарендодатель пользуется помещением.

Обязательно отражается срок субаренды и не может выходить за рамки действия сделки по аренде, на основании которой право пользования объектом возникает у субарендодателя.

Также договор должен отражать стоимость субаренды и порядок внесения платежей: способ расчетов, периодичность, размер. Субаренда – всегда платные правоотношения. Цена может выражаться как фиксированной суммой, так и указываться за 1 квадратный метр и определяться по формуле. Отдельно стоит указать, вносится ли плата за иные услуги.

Договор субаренды отражает также целевое использование ЗУ. Способ эксплуатации объекта не только должен быть отражен в документе, но и должен быть согласован с владельцем помещения.

Согласие обычно оформляется в виде отдельного документа — письма, иногда его делают приложением к договору, иногда в самом тексте, внизу, добавляют строку с формулировкой: «С условиями договора ознакомлен и согласен».

Также договор субаренды ЗУ предусматривает отражение в нем:

- существующих обременений объекта, его дефектов и недостатков, если таковые имеются. Определяется их судьба: кто, когда и за чей счет будет их устранять.

- ответственность сторон за нарушение обязательств. (обычно указываются пени за несвоевременную оплату и последствия нецелевого, недобросовестного пользования объектом).

- определяется порядок расторжения или продления договора, если он предусмотрен.

- помимо согласия собственника, плана обязательно должен присутствовать акт приема-передачи, если в тексте стороны не установили, что они не будут его составлять. В нем отражаются дата и место передачи объекта в пользование, его состояние, наличие претензий.