«Риски после продажи квартиры - как влияет расписка о получении первого взноса на руки»

Question

Скажите в чем могут быть риски. Продали квартиру. Но написали расписку, что получили первый взнос на руки, хотя не получили. В договоре КП указана реальная цена, ипотеку покупателю выдали по результатам оценки, там они смогли сделать завышение. Поэтому в принципе как указано в договоре ту сумму мы и получили. Но все равно как-то страшно с этой распиской.

Новикова Ольга Вячеславовна · Accepted Answer

Уважаемая Ольга, если я правильно поняла, то расписку вы выдали на сумму первоначального взноса, который требуется покупателям для одобрения и получения ипотеки в банке. Но саму сумму первоначального взноса вы получили вместе с основной суммой (ипотечным кредитом) по договору купли-продажи, поскольку при оценке квартиры стоимость имущества намеренно завысили (у покупателей не было наличных денег на первоначальный взнос и им требовалась ипотека в полной сумме стоимости квартиры). Так? Уточните свой вопрос, если поняла вас неправильно.

Если я поняла вас правильно, то риски не у вас, а у покупателей. Потому что они должны предоставить в банк подтверждение покупки квартиры в виде зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, а цена по договору в итоге будет меньше, чем полученная сумма кредита с учетом "внесения первоначального взноса", и, таким образом, покупатель (заемщик банка) сберег часть денежных средств, полученных у банка - ведь кредитные средства ему выдали по оценке, а она у него была намеренно завышена. Таким образом, на сумму вот этого "первоначального взноса" банк будет требовать с покупателя возврата денежных средств, поскольку именно покупатель является заемщиком и обязанным перед банком.

Что касается рисков признания договора недействительным то он, если честно, есть - на основании ст. 179 ГК РФ, но, как мне кажется, банк вряд ли на это пойдет. Дело в том, что ипотечный кредит обеспечен залогом и банку проще (и выгоднее может быть) использовать свое право на обращение взыскания на залоговое имущество, чем выступать с инициативой расторжения всех договоров и признания сделок недействительными. То есть инициатива может быть тут только от банка - если заемщик (покупатель недвижимости) не вернет в установленные сроки разницу в сумме между полученными кредитными средствами и стоимостью квартиры по договору купли-продажи. Как-то так.

Всего вам доброго!

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Здравствуйте, Оля! Если дали расписку к договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ), то есть риск, что в случае расторжения договора (ст.450-453 ГК РФ) либо признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ) Вы обязаны будете вернуть сумму, которую якобы получили по расписке. Если же этого не произойдет, то поводов для беспокойства нет. Как правило редко возникают ситуации, когда приходится возвращать деньги за квартиру.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Здравствуйте, Олеся!

Постараюсь понятнее Вам ответить.

Если Вам по договору еще что-то должны, т.е. если расписались не за всю сумму, то никаких рисков нет.

Вам просто доплатят так и предусмотрено в договоре.

Поэтому тут не стоит переживать.

Исходите из условий договора (ст. 421, 454, 549 ГК РФ).

Бывают ситуациии конечно, когда люди натыкаются на откровенных мошенников, но не похоже что у Вас такая.

Более точно можно сказать после анализа подписанных документов.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Если у вас на руках есть расписка о том, что вы получили определенную сумму (которую вы реально не получили) и плюс к этой сумме деньги которые вы получили по договору купли-продажи стст 549-551 ГК РФ,то наличие такой расписки чревато вам возвращением суммы указанной в расписке. Но подобное может быть когда предъявлен иск стст 131-132 гПК РФ либо о расторжении договора либо о его признании недействительным Если суд удовлетворит такой иск-тогда вам придется возвращать, сумму, указанную в расписке.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Если Вы написали расписку. Что получили деньги, но их не получали. То по сути Вы подарили свои деньги покупателю.

С другой стороны Вы пишите, что в ДКП -

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

указана полученная Вами реально сумма от покупателя.

Риски следующие усматриваются:[/b]

1) ФНС может Вас попросить налог заплатить, если тому есть основания - ведь покупатель может показать все документы, в том числе и Вашу расписку. И ИФНС тогда может узреть несоответствие в цене, указанной в ДКП и типа полученной Вами с учётом расписки.

2) Покупатель может потребовать вернуть неосновательное обогащение - ст. 1102 ГК РФ - на каком основании Вы получили дополнительные деньги (по расписке) , цена в ДКП одна, а тут ещё что-то. Либо при расторжении договора покупатель потребует всё уплаченное взад, в том числе и по расписке.

3) Не ясна вообще схема покупателя - что за махинации с получение кредита - Вы стали соучастником - я про возможное уголовное преследование -

УК РФ Статья 159.1. Мошенничество в сфере кредитования

1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений

...

[b]Возможно, ничего из описанного мной реально и не будет, но Вы про риски спрашивали...

Шабанов Николай Юрьевич · Answer

Здравствуйте, Оля, как я понял, с Вами полностью произвели расчет по договору купли продажи квартиры ст.549 ГК РФ, если это так, то Ваша расписка уже не имеет никакого значения, сейчас основной документ, это договор купли продажи, поэтому беспокоиться о чем то у Вас нет никаких оснований.

«Риски после продажи квартиры - как влияет расписка о получении первого взноса на руки»

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Возможно ли использование расписки о предоплате в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки?

Правильно ли поступить, если покупатель просит расписку о взносе, но не сможет его оплатить до получения кредита?

Покупатель предлагает завышенную цену в договоре при покупке моей квартиры - что делать?

Как безопаснее оформить передачу первоначального взноса (30%) продавцу за квартиру, покупаемую в ипотеку от Сбера.

Продажа квартиры с использованием сельской ипотеки Россельхозбанка

Как получить расписку о потере оригинальной расписки для налогового вычета?

Как обезопасить себя при подписании расписки на сумму при продаже квартиры?

Зачем продавцу нужно давать покупателю расписку о получении денег при продаже квартиры - основные моменты и правовые аспекты

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59