Опасности аукционов при покупке земельных участков - как обезопасить себя от подставных участников и завышенных цен

Добрый день.

Виталий на ваш вопрос объективно ответить сложно, я как юрист не знаю, что это за участок, какова его ценность, если приобрести его на торгах, то как его можно использовать, какая практика в вашем субъекте по подставным участникам и пр...

Я только однажды участвовала в подобном конкурсе, заявился только мой клиент, но там участок не стоил доброго слова. Клиент купил участок, а к нему примыкал земуч находящейся в госсобственности, площадью 3-4 сотки и на нем стоял электрический столб, желающих более не оказалось.

В свое время я пошла др. способом, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В настоящий момент площадь земуч при доме достаточна для его использования по назначению.

Вопрос был решен Решение Арбитражного суда Тамбовской области Дело № А 64-9341/2020.

У меня заявителем было юр.л., но с физ. л. аналогично.

Виталий, доброго утра!

Ваш вопрос регулируется "Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2022)

ЗК РФ Статья 39.12. Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Подставных лиц не должно быть.

Так как не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

(ст. 10 ГК РФ)

Здравствуйте Виталий

Всегда есть риск в любой сделке, поэтому при нарушение проведения аукциона ниже отразила ваше право. Подставных лиц можно выявить. Но не думаю, что организация торгов будет это использовать

Согласно ст.39.12 ЗК РФ

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка

Если после получения заявок будет выявлен один участник аукциона, то организатор аукциона должен подписать с ним договор аренды или дкп на данный земельный участок в течении 10 дней после как аукцион состоялся по цене указанной в начальной стадии проведения аукциона.

В соответствии с п.14 ст.39.12 ЗК РФ Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета

При выявлении нарушения в проведении аукциона, вы вправе признать сделку недействительной с переводом прав на себя по заключённому договору.

Согласно ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Виталий, проведение аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, либо на право заключения договора купли-продажи земельного участка регламентируется ст. 39.11 - 39.12 ЗК РФ. Насколько я понимаю в вашем случае аукцион проводился на право заключения договора купли-продажи земельного участка для ИЖС. Такие аукционы является открытыми по составу участников и в них может принять участие абсолютно любой человек. Что касается участия в таких аукционах заинтересованных или подставных лиц от администрации, то это маловероятно. В данной ситуации вы столкнулись с категорией участников, которые являются "профессиональными аукционщиками", то есть с лицами, которые мониторят извещения о проведении аукционов на официальном сайте https://torgi.gov.ru и заявляются на все аукционы с целью заработать на этом. К сожалению, такая ситуация довольно распространенная и встречается чуть ли не в каждом городе. Что касается того, что вам делать дальше, то вы как победитель аукциона можете не заключать договор купли-продажи земельного участка, однако в данном случае вы потеряете уплаченный для участия в аукционе задаток, и согласно п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ предложение заключить договор будет направлено участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона. Сомневаюсь, что этот человек согласится заключать договор купли-продажи, тогда в таком случае аукцион будет признан несостоявшимся.

Виталий, судя по описанию вашей ситуации, подставное лицо у вас был второй участник, который поднимал вместе с вами карточку поочередно. И целью этого было завысить начальную цену на участок - для вас. В общем, "развели" вас...). Это не ответ как таковой - я читала ваш вопрос из интереса и уже после того, как выбран лучший ответ и написаны ваши уточнения. Уж больно любопытный у вас случай). Всего вам доброго!

В данном случае аукцион очный.

И как можно поступить, если есть предположение о недобросовестности участников или организаторов аукциона?

Аукцион прошел. По моему лоту было 4 участника. Один из которых за все время аукциона ни разу не поднял карточку. С другим мы поочередно поднимали карточки пока шаг аукциона не перевалил за сотню и меня не начал охватывать ужас от понимания, что сумма практически взлетает 4 раза. Четвертый же оживился лишь под конец, когда второй перестал поднимать свою карточку.

После аукциона в личной беседе второй участник даже не смог толком ответить осматривал ли он участок, за который так яростно боролся. (Сейчас к нему практически невозможно подъехать из-за сугробов). Он же сказал, что участие в аукционах - это "один из его способов заработка". При этом тот же участник так же яростно боролся до определенной суммы за совершено другой участок: и по размерам, и по назначению совершенно отличающийся от моего.

Аукцион я выиграл, но ощущение абсурдности (выкуп по +-рыночной стоимости участка своего деда) и общая подавленность еще не покидают меня.

На то, чтобы решить, что делать дальше, у меня есть время до получения проекта договора купли-продажи.

Всем спасибо за подробные ответы. В течение ближайшего времени выберу лучший ответ.