Продажа квартиры - налог и имущественный вычет при покупке нового жилья

Добрый день.

Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ установлен порядок исчисления минимального предельного срока владения недвижимостью, приобретенной по договорам долевого участия в строительстве.

Так, в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору уступки прав требования по ДДУ (или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования (четвертый абзац п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Новый порядок распространяется на доходы, полученные начиная с 2019 года (п. 8 ст. 9 Закона N 374-ФЗ).

На основании подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется:

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей,

Размер вычета в 1 000 000 руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 130 000 руб. (1 000 000 х 13%). Именно эта сумма (до 130 000 руб.) может быть возвращена (зачтена) налогоплательщику.

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения этих вычетов налогоплательщик по-прежнему может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества. В случае продажи доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников, при получении средств (имущества) участником в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Если налогоплательщик заявляет уменьшение доходов на сумму расходов, то помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы.

При продаже налогоплательщиком в одном налоговом периоде жилого недвижимого имущества, находившегося в его собственности менее минимального срока владения, и приобретении в том же году другого жилого имущества налогоплательщик имеет право на следующие имущественные налоговые вычеты:

- в сумме доходов от продажи жилого имущества, но не более 1 000 000 руб., или в сумме фактических расходов, связанных с приобретением этого имущества;

- в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого имущества (участка под строительство) в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб., если такой вычет не был им ранее получен.

Размер вычета в 2 млн. руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов. Соответственно, при меньшем размере вычета и сумма возвращаемого НДФЛ будет меньше.

Таким образом, если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (см. также письма Минфина России от 01.02.2016 N 03-04-05/4389, от 05.11.2014 N 03-04-05/55646, от 27.02.2014 N 03-04-05/8280, от 19.04.2013 N 03-04-05/7-393).

Вычеты предоставляются налоговым органом по окончании налогового периода при представлении налоговой декларации по НДФЛ. Заявить оба вычета можно в одной налоговой декларации. Одновременно для получения указанных вычетов налогоплательщик представляет в налоговый орган копии документов, подтверждающих право на них.

При этом если по сделке, связанной с продажей недвижимого имущества, возникнет обязанность заплатить НДФЛ (сумма от продажи превышает вычет), а по сделке по покупке другой недвижимости налогоплательщик имеет право на вычет в сумме, израсходованной на приобретение имущества (не более 2 000 000 руб.), то совокупный облагаемый НДФЛ доход от продажи недвижимого имущества уменьшается на сумму вычета. См. письма Минфина России от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012 N 03-04-05/9-744, от 20.03.2012 N 03-04-05/7-334 и др., письма УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 N 20-14/087133@, от 25.11.2011 N 20-14/4/114294@ и др.

Пример. Гражданин продал квартиру, полученную в порядке дарения и находившуюся в его собственности менее минимального срока владения, за 4 000 000 руб. Фактические расходы на ее приобретение документально не подтверждены. Таким образом, имущественный вычет при продаже составляет 1 000 000 руб., а налоговая база по НДФЛ равна 3 000 000 руб. (4 000 000 - 1 000 000).

В том же году гражданин приобрел другую квартиру за 6 000 000 руб. Имущественный вычет по приобретению жилья он ранее не использовал. Следовательно, он вправе воспользоваться вычетом в сумме 2 000 000 руб.

Облагаемая налогом база в совокупности составила:

4 000 000 руб. - 1 000 000 руб. - 2 000 000 руб. = 1 000 000 руб.

Сумма НДФЛ, которую надо заплатить по итогам года, равна:

1 000 000 х 13% = 130 000 руб.

Таким образом, получить имущественный вычет в полной сумме при продаже квартиры за 4 млн. руб. (в собственности менее 5 лет) не получится, предельный лимит имущественного вычета при продаже установлен в размере 1 млн. рублей. Вместо получения имущественного вычета при продаже Вы можете претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества при предоставлении в налоговую подтверждающих документов по расходам на приобретение, в таком случае если к примеру расходы на приобретение составили сумму более 1 млн. рублей, налогооблагаемые доходы могут быть уменьшены на сумму таких расходов, т.е. фактически могут быть уменьшены на сумму от 1 млн. рублей до 4 млн. рублей (в зависимости от суммы расходов на приобретение). Зачесть при покупке новой квартиры за ту же стоимость, чтобы не уплачивать налог с продажи квартиры, не получится. Возможно получение имущественного вычета при приобретении жилья в размере не более 2 000 000 руб., если такой вычет не был Вами ранее получен.

Здравствуйте, Ирина!

Вам нужно заплатить налог в сумме 39000 р.

Право получить имущественный налоговый вычет у Вас имеется. При этом не нужно забывать про 0,7 % от кадастровой стоимости.

Основание: ст.220 НК РФ

То, что Вы самозанятая не является основанием для отказа в применении Вами налогового вычета.