Налог на продажу коммерческой недвижимости и земли под нее - размер ставки и обязательность уплаты при долгосрочной собственности

Здравствуйте!

Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, срок владения значения не имеет, так как льгота по налогу по сроку владения в таком случае не применяется (ст.217 НК РФ)

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Добрый день.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

С 1 января 2019 года это ограничение снято с доходов от реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. Таким образом, при реализации подобного имущества физлица (включая ИП) могут применять освобождение по общим правилам, предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ (письма Минфина России от 12.04.2019 N 03-04-05/26141, ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@). Но если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ в установленном порядке (письмо Минфина России от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

Как определено п. 2 ст. 217.1 НК РФ, если иное не установлено этой статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина России от 22.08.2016 N 03-04-05/49064).

Поэтому, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от налогообложения (письма Минфина России от 02.03.2020 N 03-04-05/15215, от 03.10.2019 N 03-04-05/76041, от 10.09.2019 N 03-04-05/69757, от 28.06.2019 N 03-04-05/47623, от 15.04.2019 N 03-04-05/26540). Однако доходы, полученные от продажи нежилого помещения, используемого (использовавшегося) в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина России от 28.04.2020 N 03-04-05/34425, от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 02.07.2019 N 03-05-06-01/48499, от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 16.08.2019 N 03-04-05/62660, от 15.05.2019 N 03-04-05/34697).

Следует отметить, что решение о правомерности применения льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ, принимается правоприменительными органами с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, свидетельствующих об использовании имущества в предпринимательской деятельности (определения КС РФ от 28.06.2018 N 1634-О, от 28.02.2017 N 238-О, от 29.03.2016 N 486-О, от 19.11.2015 N 2552-О).

Если объект недвижимости использовался налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи или нет (письмо Минфина России от 28.05.2013 N 03-04-05/19341).

Наличие судебных решений говорит о присутствии споров с налоговыми органами и о попытках оспаривания факта неиспользования помещения в предпринимательской деятельности. При этом важно уточнить, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 06.03.2018 N 308-КГ 17-1445, постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11 АП-6976/2008, письмо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@).

Вопрос же о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33 а-2825/2017).

При этом согласно определению Верховного Суда РФ от 17.08.2015 N 307-КГ 15-8849 нежилое помещение по своему назначению не может использоваться собственником в личных целях независимо от наличия либо отсутствия договоров аренды, безвозмездного пользования и других аналогичных договоров с третьими лицами.

В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.10.2013 N 6778/13).