Отказ в регистрации нотариального договора дарения жилого дома с земельным участком - правомерность, дальнейшие действия и возможность регистрации участка

Регистрация нотариального договора дарения (подарено мне матерью) от 1997 г. жилого дома с земельным участком отказано в связи с тем, что имеются расхождения площади в договоре и кадастровом и тех паспорте с 34 кв. на 115 кв.м., а также что договор в то время не зарегистрирован в БТИ. Я объясняю это тем, что расхождение произошло в связи с тем, что согласно разрешения администрации на строительство (из-за нехватки жилплощади) выданного в 2001 г. мной с сохранением старого дома под летнюю кухню пристроено 3 комнаты и коридор. По указанным в разрешении размерам и без нарушения СНИП и других норм. Все другие документы требуемые для регистрации моего права представлены, к ним претензий нет, однако по видимому в регистрации будет отказано и предложено обратиться в суд. Я считаю что имею право на объект и несоответствие площади здания по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану БТИ) вследствии уточнения результатов тех. инвентаризации допускается и само по себе не должно препятствовать госрегистрации моего права. Органы юстиции ведут Единый Гос. Реестр Прав а не реестр объектов недвижимости. И не понятно в связи с чем отказано в госрегистрации, то ли из-за несоответствия площадей или не своевременной регситрации. Вопросы: 1.Правомерен ли отказ? 2.С каким иском обратиться в суд, кто ответчик, мои требования,? 3. Будет ли зарегистрирован земельный участок?. Спасибо.