Как установление публичного сервитута на земельном участке повлияет на его использование?

Здравствуйте Артур. В вашем вопросе нет самого главного а именно того, как наличие теплотрассы препятствует вам использованию земельного участка по прямому предназначению. Публичный сервитут администрация муниципального образования может установить в любой момент. В том месте где проходит теплотрасса подземная и в её охраной зоне нельзя будет ничего строить, но можно использовать, например, под стоянку автотранспорта. Публичный сервитут- это обременение земельного участка, установленное в интересах неопределённого круга лиц. В вашем случае вы обязаны будете обеспечить доступ на земельный участок сотрудников организации которая ремонтирует, обслуживает данную теплотрассу. Вы не указываете какой процент земельного участка выпадет из полноценного пользования по причине наличия под ним подземной теплотрассы. Если теплотрасса идёт к жилым домам многоквартирным и к общественным зданиям, то установить некий частный сервитут у вас навряд ли получится. Как-то, так.

Начнём с того, что вопросы, связанные с установлением публичного сервитута регулируются, главным образом, ст. 23 ЗК РФ, а также ст. 274 ГК РФ. Так, решение об установлении публичного сервитута принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления на основании ходатайства об установлении публичного сервитута. Как правило, органы власти выносят постановление об установление публичного сервитута. Такое постановление должно содержать указание на объект недвижимости, местонахождение данного объекта, кадастровый номер земельного участка, ФИО собственника, содержание сервитута и срок действия. Согласно п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок. Таким образом, допускается установление публичного сервитута как в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, так и в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Также согласно п. 5 ст. 23 ЗК предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления. Поэтому при покупке данного земельного участка установленный ранее публичный сервитут не прекращает своё действие. Следует также отметить, что в сведениях ЕГРН о земельном участке формируется часть земельного участка, а также отметка о полном, либо частичном расположении земельного участка в границах публичного сервитута с обязательным указанием его целей и срока.

Основная цель публичного сервитута-это удовлетворение государственных, муниципальных и общественных нужд (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2020 № А 65-2722/2020). В вашем случае публичный сервитут был установлен для целей размещения тепловых сетей и их неотъемлемых технологических частей для организации теплоснабжения населений, что в полной мере соответствует положениям п. 1 ст. 39.37 Земельного кодекса РФ. Установить же частный сервитут в данной ситуации не получится, поскольку по правилам п. 3 ст. 274 ГК такой вид сервитута возникает по соглашению между собственником участка и заинтересованным лицом, требующим установления сервитута.

В вашем случае существует 2 варианта разрешения ситуации. Во-первых, вы можете попробовать обжаловать решение Администрации об установлении сервитута на ваш земельный участок, если наличие данного сервитута препятствует вам как собственнику осуществлять свои права и использовать свой участок по назначению. Обратите внимание, устанавливает ли оно конкретные границы, обосновывает ли площадь, которую запрашивает. Орган местного самоуправления не вправе устанавливать публичный сервитут на весь участок, если не докажет, что нет другого способа обеспечить интересы третьих лиц. Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 22.03.2012 № 510-О-О «установление ограниченного пользования чужим земельным участком направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения». Также Администрация должна досрочно прекратить действие публичного сервитута, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен. Срок прекращения и другую информацию можно найти на официальных сайтах территориальных органов Росреестра.

Во-вторых, вы можете требовать соразмерную плату за установленный публичный сервитут от лиц, в интересах которых установлен сервитут (в нашем случае от ООО "Водоснабжающая компания"). Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании участка, то вы вправе требовать плату от Администрации города, установившей данный сервитут.

Как сказано в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.): «размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом». При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Таким образом, вам можно установить плату за публичный сервитут (без требования установления частного сервитута) исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута. Также вы вправе выбрать как форму единовременного платежа, так и периодических выплат.

Заключение подготовила:

Терентьева Ирина Александровна.