пожалуйста, обязательно ли делать межевание, при продаже земельного участка с домом? Все в собственности по наследству.

Да, в данный момент, межевание делать обязательно.

Вечер добрый. Если Ваш участок стоит на кадастровом учете и просто не установлены границы, то можно и не делать. Только вот покупатель, наверняка, спросит, где границы.

Имя клиента: Евгения

Ссылка на вопрос: www.9111.ru

Дата подготовки ответа: 16.06.2022

Юридическое заключение

по вопросу №19258326

Краткая фабула дела: обязательно ли делать межевание, при продаже земельного участка с домом? Все в собственности по наследству.

Отвечая на Ваш вопрос, сначала дам определение понятия «Межевание». Это геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости, который представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. В результате межевания составляется межевой план, который представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Нормативно-правовые акты Российской Федерации не содержат прямого указания на запрет продажи земельного участка без процедуры межевания. Но всё же постановка участка на кадастровый учет и наличие сведений в Росреестре являются необходимыми условиями. Ст. 25, 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регламентируют перечень оснований для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и для приостановки регистрации права собственности. В данных статьях нет информации об обязательности проведения процедуры межевания. Отсутствие точных границ земельного участка не входит в этот перечень. Если Ваша земля зарегистрирована в ЕГРН, но процедура межевания не была проведена, она так и числится, как не имеющая точных границ. Такой статус возможен, и собственник в праве совершать любые сделки.

Поэтому ответ на вопрос о возможности продажи земельного участка без межевания будет положительным.

С 1 января 2018 года в Российской Федерации отменялась возможность совершения сделок с земельными участками, в отношении которых не была проведена процедура межевания. Эти изменения вводились п. 4 ст. 2 Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На данный момент наше законодательство не заставляет собственника земельного участка в обязательном порядке проводить процедуру межевания, так как данная норма отменена с 1 января 2017 года, в связи с введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Если есть свидетельство о собственности на землю, то в соответствии с Письмом ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3 с 15 июля 2016 года проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться не по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав, а исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав. Выписка ЕГРН имеет такую же юридическую ценность, как и свидетельство о собственности на землю.

Следовательно, если Ваш участок зарегистрирован в ЕГРН, то он уже прошел процедуру определения границ. В выписке есть план участка, который доказывает межевание.

Если участок стоит на кадастровом учете, то межевание носит рекомендательный характер. Правительство РФ готовило законопроект об обязательном межевании земельных участков, о котором говорилось ранее. Но закон так и не приняли. На данный момент межевание делается на усмотрение собственника, и если его нет, то это не является препятствием для регистрации сделок (если есть кадастровый номер и участок учтен в реестре прав на недвижимое имущество).

Если участок не стоит на кадастровом учете, то процедура межевания обязательна. Так вы сможете поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности, получить возможность совершать сделки с Вашим земельным участком.

На данный момент российское законодательство не обязует собственников к процедуре межевания, но в дальнейшем отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам. Например, это могут быть споры с соседями на счет границ двух соседних участков. Межевание помогает исправить возможные ошибки в сведениях о фактически используемой площади, так как она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Также и в вашем случае продать участок без наличия межевания будет сложнее, потому что не каждый захочет приобрести участок без четких границ, и в последствие заниматься оформлением самостоятельно.

Обратимся к судебной практике. В решении Анапского районного суда (Краснодарский край) по делу № 2-1850/2018 от 30 октября 2018 года была высказана следующая правовая позиция: «по действующему законодательству, участок без межевания нельзя продать или получить разрешение на строительство». А суть дела состояла в том, что истец (Богданов О.С.) обратился с оспариваем отказа Администрации МО в проведении межевания его участка в связи с тем, что данных о границах земельного участка недостаточно для кадастрового учета изменений. В итоге суд удовлетворил иск. Это значит, что всё же межевание значимо при продаже земельного участка (участок был старый, запись в ЕГРН от 12.09.2011 года).

В обоснование значимости межевого плана суд приводит следующие аргументы:

1.​В силу ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости» одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка).

2.​Пунктом 7 ч. 2 ст. 14 Закона «О государственной регистрации недвижимости» также установлено, что одним из документов, необходимым для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.

3.​Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (ч. 2 ст. 8 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя их вышесказанного, можно сделать вывод, что межевание всё же лучше сделать перед продажей земельного участка.

Подведя итоги, можно сделать вывод, что нормативно-правовые акты Российской Федерации не содержат прямого указания на запрет продажи земельного участка без процедуры межевания. Однако во избежание юридических проблем целесообразнее провести процедуру межевания.

Консультант: Жанчипова Бальжин Дашинимаевна.