Можно ли оформить теплицу как объект недвижимости для выкупа арендованной земли?

Арендуемый земельный участок можно выкупить на торгах в форме аукциона, а также без проведения торгов в особенных случаях (п. п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Учитывая Ваше желание оформить теплицу как объект недвижимости, предполагается, что Вам ближе второй вариант приобретения участка, то есть выкуп участка без торгов.

Статья 39.20 ЗК РФ предусматривает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Сооружение – это строительная система с наземной и, возможно, подземной частями. Состоит она из несущих и иногда ограждающих строительных конструкций. То есть под сооружениями понимаются капитальные постройки.

И если Ваша постройка капитальная, то она соответственно должна быть зарегистрирована со всеми вытекающими моментами, а именно: проект, регистрация, налоги. То есть не любая теплица подойдёт для оформления, а только та, которая отвечает признакам объекта недвижимости.

Различия между капитальными и некапитальными объектами можно определить, рассмотрев признаки капитальности объекта, установленные Градостроительным кодексом РФ (пункты 10, 10.1 и 10.2 статьи 1).

По ГК РФ (пункт 1 статьи 130), к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землей, что невозможно переместить в другое место, не причинив при этом значительный ущерб объектам.

Капитальные строения или сооружения становятся строениями только после сдачи их в эксплуатацию.

Все капитальные строения и сооружения должны регистрироваться в ЕГРН (статья 131 ГК РФ).

Однако, как показывает судебная практика, вопрос признания объекта строительства даже со всеми признаками капитальности к недвижимости весьма спорный. Так, Братский городской суд (Иркутская область) в решении № 2-3044/2019 устанавливает, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи: при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГКРФ).

Также суд исходит из п. 38 постановления Пленума Верховного от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Таким образом, наличие имеющихся в деле доказательств, определяющих технические и функциональные характеристики возведенного фундамента и результат экспертизы позволил суду отнести постройку к объекту недвижимости.

Давайте рассмотрим характеристики теплицы, чтобы её признали капитальным строением, которое подлежит регистрации.

Росреестр разъясняя Федеральный закон № 217 "О ведении гражданами садоводства и огородничества» подчеркнул, что теплица должна быть прочно связана с землей, ее перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

То есть можно выделить две явные характеристики: 1) наличие фундамента; 2) прочная связь с землей.

Перед тем как продумывать проект Вашей теплицы, первое, на что стоит обратить внимание – это вид разрешенного использования Вашей земли, так как капитальные теплицы можно размещать не на любом участке земли. Так, если Ваш участок сельскохозяйственного назначения, то постройка любых строений запрещена, в том числе и капитальной теплицы (статья 8.8 КоАП).

Когда убедились, что на нашем участке теплицу строить можно, переходим к этапу рассмотрению требований, которые должны быть учтены при постройке.

Требования эти утверждены в СНиПе 30-02-97. По данному акту теплица должна располагаться на расстояниях:

1 метр – до границы с соседским участком,

5 метров – до общей улицы или проезда.

(глава 6 п. 6.1.)

После того как определились с нахождением теплицы на участке переходим к этапу оформления. Регистрация теплицы проходит по схожей процедуре с регистраций дома.

Во-первых, нужен план от БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Во-вторых, постановка на кадастровый учёт и постановка на учёт в реестр.

Документы, которые понадобятся:

- технический план

- правоустанавливающие документы на сам участок (в вашем случае договор аренды)

- удостоверение личности – паспорт и СНИЛС

Документы можно подать несколькими способами:

1) принести самостоятельно в МФЦ / местное отделение кадастровой палаты;

2) отправить заявление почтой, с обязательным уведомлением о вручении письма с описью вложения;

3) электронно, воспользовавшись сайтом госуслуг (www.gosuslugi.ru) или сайтом Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru).

Обратите внимание, что при отправки заявления в электронном виде заявителю потребуется электронно-цифровая подпись.

Срок выполнения услуги происходит от 5 до 15 дней.

Также, стоит учесть, что после регистрации теплицы, на неё будет начисляться имущественный налог (ст. 399 Налогового Кодекса)

Так как изначально целью Вашей постройки был выкуп арендованного участка, обратите внимание, что право на такой выкуп появляется от 3-ех лет аренды. Трехлетний срок аренды исчисляется с момента заключения договора аренды, если у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных в этот период нарушениях законодательства при использовании земельного участка и на момент «3-летия» договора на участке должны быть зарегистрированные постройки (п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020);

Как показывает судебная практика, собственники, которые хотят выкупить такой участок должны не просто иметь недвижимую постройку, но и обосновать площадь земельного участка, занятой строением необходимой для использования. Такую правовую позицию вывел суд в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ 16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести, то есть на Вас.