Снос гаража на заводской земле - что делать ветерану труда?

Юридическое заключение по вопросу права собственности на гараж

Краткая фабула дела: Я построил гараж в 1997 году. На заводской земле по устному разрешению зам директора завода. Земельный участок не оформлял потому, что не знал, что это надо. Тогда таких законов не было. Сейчас меня предупредили о сносе строения. Вопрос: могут ли снести гараж? Если да то, что мне делать? (Мне 84 года, ветеран труда)

Согласно части 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В нашем случае вы в 1997 году на земельном участке находящегося у предприятия по устному соглашению построили гараж и не задумались о его государственной регистрации. Ваш гараж согласно нормам ГК РФ признать самовольной постройкой можно по нескольким основаниям статьи 222 ГК РФ:

Участок вам был предоставлен не в установленном порядке

Отсутствие согласований и разрешений указанных в законодательстве

Соответственно если ваш гараж признан самовольной постройкой, то на основании статьи 222 ГК подлежит сносу, так как использование самовольной постройки не допускается.

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления.

Однако 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который внес изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и дополнил его ст. 3.7 называемой “гаражной амнистией”, который дает возможность зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Документ предусматривает возможность оформления не только самого гаража, но и бесплатного предоставления земли под ним.

Воспользоваться законом смогут граждане - владельцы гаражей, возведенных до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ (до 30 декабря 2004 г.).

Согласно ч. 2 и ч. 5 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право смогут использовать владельцы гаражей, их наследники и последующие покупатели, если:

участок для гаража был предоставлен какой-то организацией, выделен еще каким-то способом или право возникло по другим основаниям;

участок образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража.

Есть документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Если у вас нет документа о предоставление земельного участка, то под условия вы не попадаете. В таком случае по ч. 5 ФЗ №137 вам будет необходимо предоставить:

1) заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;

2) подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Если у вас этих документов нет, обращайтесь в местные органы власти. Они имеют полномочия назначить другие документы, которые подтвердят ваше право собственности на гараж. Такие вопросы будут решаться индивидуально (документы, свидетельствующие о подключении гаража к коммуникационным сетях; старый технический паспорт на гараж и т.п).

Что бы воспользоваться правом ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" вам необходимо:

Выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете. Сделать это можно, обратившись в МФЦ, орган местного самоуправления.

Уточнить в администрации, утверждался ли проект межевания территории относительно земли, на которой стоит гараж. Если он утверждался, схему границ участка под вашим гаражом сразу готовить нельзя. Если нет – найдите кадастрового инженера, чтобы подготовить такую схему.

Обратитесь в орган власти, который распоряжается участком земли под вашим гаражом (это муниципалитет, если земля в муниципальной собственности).

Если решение положительное, обратитесь к кадастровому инженеру с запросом на изготовление межевого плана земельного участка и технического плана гаража.

С готовым планом отправляйтесь в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ. После такого обращения вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под гаражом.

Получив все документы, обращайтесь в администрацию. Пошлите ей официальный запрос на предоставление участка. Администрация должна принять решение о бесплатном предоставлении участка, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок.

После получения выписки из ЕГРН вы становитесь полноправным владельцем гаража и участка земли под ним.

Также есть возможность приобрести право собственности по ст. 234 ГК РФ в следствие приобретательной давности. Добросовестно, открыто и непрерывно владеть как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет.

Существует судебная практика: Решение № 2-361/2021 2-361/2021~М-146/2021 М-146/2021 от 30 марта 2021 г. по делу № 2-361/2021

В данном решение гражданка непрерывно и открыто владела гаражом с 2001 г., направила иск в администрацию о признании права собственности гаража. Суд исковое требование гражданки удовлетворил и признал право собственности на гараж вследствие приобретательной давности.

Таким образом, ваш гараж снести могут как самовольную постройку, если вы будете бездействовать. У вас есть возможность оформить гараж в собственность по “гаражной амнистии”, так как с 2021 внесли изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Но вам будет необходимо собрать перечень документов, которые были написаны выше, и направить заявление в администрацию. Всю инструкцию по оформлению земли и гаража в собственность я вам описал выше. В случае отказа администрации направится в суд и в судебном порядке доказывать свое фактическое владение вашим гаражом. Также если вы в течение 15 лет открыто и добросовестно, не нарушая права других лиц владели гаражом, вы можете в судебном порядке по ст. 234 ГК РФ приобрести право на гараж и земельный участок под ним в результате приобретательной давности.

Консультант: Михеев Владислав Андреевич.