Разногласия в регистрации перехода прав на земельный участок и объект недвижимости - проблемы и споры в правовых нормах

Марина, здравствуйте!

Да, такая проблема существует в правоприменительной практике. Я здесь кратко напишу относительно Ваших вопросов (подобные суды у меня были, там много аргументации приводил в пользу арендаторов).

Я тоже считаю, что подлежит применению земельное (специальное), а не гражданское законодательство.

В 2019 году в моём городе Росреестр вообще сначала без проблем зарегистрировал соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды аукционного земельного участка (заключённого между старым арендатором и новым арендатором, правда на земельном участке не был возведён объект недвижимости), а потом Комитет по управлению имуществом (арендодатель) оспорил эту сделку в суде (хотя сам же несколько месяцев выставлял новому арендатору счета на оплату и принимал арендную плату за земельный участок).

Согласно мнению Минэкономразвития России, выраженному письмах от 17.09.2015 № Д 23 и-4569, от 24.04.2017 № ОГ-Д 23-4755 и от 14.02.2019 № ОГ-Д 23-1172:

«арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключённому по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами».

Таких случаев действующее специальное законодательство не содержит!

Аналогичной позиции придерживается и Арбитражный суд Челябинской области, согласно решению от 27.12.2017 по делу № А 76-32123/2017: «из содержания п.5 ст.22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды и требования п.7 ст.448 ГК РФ не подлежат применению».

И ещё интересно – содержит ли договор аренды земельного участка запрет на передачу прав и обязанностей. Если в договоре аренды арендодатель не предусмотрел запрета на такую передачу, хотя, будучи организатором аукциона, имел возможность при составлении проекта договора аренды (являющегося составной частью аукционной документации) внести в договор запрет арендатору передавать свои права и обязанности, то арендодатель сам несёт последствия несовершения указанных действий.

Поэтому, считаю, что да – подлежит регистрации соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, но только надо сначала зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости, что в Вашем случае и было сделано.

Поэтому нужно в суде оспаривать отказ Росреестра в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (несмотря на то, что он аукционный). Но судебная практика по данного рода делам разная.

Административным истцом будет новый арендатор, раз его права и законные и интересы нарушены отказом Росреестра – он не может в полной мере владеть и пользоваться объектом недвижимости без земельного участка, на котором он расположен.

Да, получается патовая ситуация – у земельного участка и объекта недвижимости на нём – разные правообладатели.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», во-первых, подтверждено право арендатора передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, во-вторых, разъяснено, что нормы ГК РФ являются общими, а особенности сдачи в аренду земельных участков предусмотрены Земельным кодексом РФ, как специальным законом, регулирующим земельные отношения.

Нужно судиться до Верховного Суда РФ.