Как обезопасить свои вложения при капитальном ремонте в арендованном помещении и предотвратить потери?

Добрый день!

Действительно, если торги, то нет никаких гарантий, что выиграете.

У Вас обязанность капитального ремонта установлена в договоре аренды?

Есть нормы гражданского законодательства по этому поводу

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того,

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Обезопасить себя можно условиями договора аренды, заключенного с арендодателем. Как в части вложений, так и сроком заключенного договора. Предусмотрите, что в случае расторжения договора аренды с Вами арендодатель обязан Вам компенсировать понесенные на капитальный ремонт помещений расходы.

Здравствуйте Галина Вячеславовна!

Вы делаете ремонт в арендуемом Вами помещении, в договоре аренды указанны данные условия у Вас или нет, если нет, то Вы можете заключить Дополнительное Соглашение к договору и включить новые обстоятельства и когда они наступаю (в том случае если торги пройдут не в Вашу пользу).

Обязать заключить Вы не сможете потом, так как это решение только собственника ст. 209 ГК РФ, но предусмотреть можно и ответственность прописать тоже можно.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Галина Вячеславовна

Обезопасить себя вы можете условиями договора аренды, в который включите ст.623 ГК РФ

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

________

По сроку аренды так же имеете право внести изменения по соглашению сторон в порядке ст.421 ГК РФ.

Здравствуйте, Галина! В таком случае лучше заключить доп. соглашение о продлении срока договора аренды (ст.606, 610 ГК РФ). В этом случае у Вас будет страховка. Если сами выкупите, то никому ничего будете не должны, т.к. права арендодателя и арендатора будут в одном лице. Если же не выкупите. То права арендодателя по договору перейдут к новому собственнику, а действие договора будет сохранено согласно ст.617 ГК РФ:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Галина Вячеславовна, здравствуйте.

Обезопасить себя можно, но нужно включать в условия Договора аренды специальные условия, прописывающие ответственность сторон и более подробно обязанности Арендодателя.

________

Согласно статьи 422 ГК РФ

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

_______

Можно Обязать Арендодателя вернуть стоимость неотделимых улучшений, поскольку, конечно, торги вещь не предсказуемая.

Согласно статьи 623 ГК РФ

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

________

С уважением.