Риски покупки двухэтажной квартиры в жилом доме в центре города

Здравствуйте, Каролина! Если объединение квартир было произведено самовольно (ст.7.21 КоАП РФ, ст.26-29 Жилищного кодекса РФ), то есть риск того, что жилищная инспекция выдаст предписание об устранении нарушений законодательства, и придется возвращать в исходное состояние квартиры. Это главный риск. Согласно ст.29 Жилищного кодекса РФ:

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Если Вы приобретаете весь "жилой дом", в котором расположена желаемая 2 х этажная квартира (т.е. все помещения), то проблем с регистрацией сделки не должно быть. Но такие квартиры наверняка не строили изначально и по проекту. Наверно имелось приобретение нескольких квартир и их объединение, т.е. должна быть перепланировка, согласованная с местной администрацией (ст.26 ЖК РФ). Запросите от владельцев тех. паспорт на квартиру. Уточните насчет перепланировки, согласованности с органами местной власти. Или уточните возможность "узаконивания" в последующем.

Если квартира не легализована, то будут проблемы с надзорными органами и большой штраф.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

- см. ст. 7.21 КоАП РФ, ст. 26-29 ЖК РФ.

Вы все не поняли вопроса. Причём тут перепланировка? Я про статус объекта по документам! Перепланировки не было там! Все документы, естественно, проверены!

Это средняя квартира в двухэтажном трехквартирном доме.

По идеее - это «дом блокированной застройки» должен быть, а в документах на дом указано «жилой дом». При этом в документах на квартиру указано «квартира»

По закону жилой дом состоит из комнат! А не из квартир!

По идее не существует такого объекта, как квартира в «жилом доме»!