Нужно ли указывать в договоре купли-продаже разделенную комнату с санузлом и кухней в общежитии?

Здравствуйте! Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также его цену (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ). То есть описание объекта в договоре должно позволять однозначно/определенно установить что именно продаётся. Как следствие ваша позиция правильная, вам правильно кажется.

В договоре купли-продажи комнаты могут быть указаны и другие условия, в частности сведения о правоустанавливающих документах на комнату, об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с комнатой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений, срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из комнаты, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут комнату покупателю, в том числе сведения о переоборудовании/реконструкции объекта недвижимости[u][/u] с указанием документов подтверждающих данный факт (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37, 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, такие лица должны быть указаны в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

При этом, при совершении указанной сделки, необходимо подготовить и изучить следующие документы (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ч. 2 ст. 20 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ):

1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

2) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя (при его наличии);

3) правоустанавливающие документы (например, договор о передаче жилого помещения в собственность граждан, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство) и правоподтверждающие документы на комнату (выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) либо выданное до 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации).

Чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что комната на момент продажи находится в собственности продавца и в ее отношении не зарегистрировано ограничений (обременений), рекомендуем также получить свежую выписку из ЕГРН;

4) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);

5) разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если собственником комнаты является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин);

6) выписку из домовой книги и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (не являются обязательными, но могут потребоваться, чтобы покупатель мог убедиться в отсутствии в жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования им после продажи, и задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг).