Начисление НДФЛ после реконструкции при продаже дома с новым кадастровым номером - правомерно ли это?

Здравствуйте, Елена! Нет, т.к. от того, что сделали пристрой, не значит, что это новый объект. Даже если поменялся кадастровый номер, это тот же объект права (дом). Вам нужно получить документальное подтверждение в Росреестре, чтобы обосновать применение льготы на долгосрочное владение. В случае если будет отказ, то его можно обжаловать в порядке, предусмотренном главами 19-20 НК РФ, а затем - Кодексом административного судопроизводства РФ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Сложно сказать. Можно попробовать посудится.

В письме от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 Минфин России разъяснил, в каком случае при реконструкции жилого дома срок владения должен отсчитываться заново.

В общем случае доходы от продажи объекта недвижимого имущества облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Они освобождаются от налогообложения, только если объект находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения недвижимостью и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В отношении недвижимости, полученной по наследству, подаренной членом семьи или близким родственником, полученной в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях этот срок равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). По объектам недвижимости, полученным в собственность до 1 января 2016 г., основанием для освобождения от обложения НДФЛ является нахождение их в собственности в течение трех лет и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.). Таким образом, для правильного исчисления НДФЛ при продаже реконструированного жилого дома необходимо знать, когда возникло право собственности на него.

Что сказал Минфин С 1 января 2017 г. регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ). В комментируемом письме специалисты финансового ведомства разъяснили, что, если реконструкция объекта недвижимости привела только к изменению его характеристик, предусмотренных ст. 8 Закона 218-ФЗ, в отношении реконструированного объекта осуществляется государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН. В соответствии с подп. 6 п. 5 ст. 14 и подп. 4 п. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета по заявлению собственника объекта недвижимости. При этом запись о зарегистрированном праве на данный объект недвижимости не погашается. Если же в результате реконструкции производились раздел объекта недвижимости, выдел из него, объединение объектов недвижимости и образовались новые объекты недвижимости, то осуществляются постановка на государственный кадастровый учет таких объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них (п. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). При этом одновременно производится прекращение прав на исходные объекты недвижимости (п. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Из сказанного финансистами следует, что срок владения реконструированным жилым домом на праве собственности начинает исчисляться заново только в случае, когда в результате реконструкции произошел раздел дома, выдел из него или объединение объектов недвижимости. То есть когда реконструкция привела к созданию нового (новых) объекта (объектов) недвижимости. Если же в результате реконструкции изменились лишь характеристики дома, указанные в ст. 8 Закона № 218-ФЗ, право собственности на дом не прекращается. И, соответственно, в этом случае срок владения реконструированным жилым домом отсчитывается с даты возникновения права собственности на дом до реконструкции.

Можно попробовать доказать, но по моему мнению не получится.

Здравствуйте, Елена.

По моему глубокому убеждения требования налогового органа неправомерны, не смотря на то, что после реконструкции изменился кадастровый номер, тем не менее после пристроя не образовался новый объект недвижимости, срок давности которого нужно отсчитывать заново.

И в ведомственном письме минфина от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 рассказывается исключительно о случаях раздела и объединения, что образует новые объекты[i][/i].

В вашем случае произошло изменение существенных характеристик после улучшений.

Поэтому стоит поискать правду, ссылаясь на п. 17.1 статьи 217 НК РФ.

Удачи Вам.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п 6. ст.40

В случае, если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет расположенных в здании, сооружении помещений, машино-мест, при государственном кадастровом учете изменений характеристик здания, сооружения, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведены надстройка, перестройка, расширение), одновременно осуществляется государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик, или в связи с созданием или образованием новых помещений, машино-мест, расположенных в реконструированных здании, сооружении, или в связи с прекращением существования помещений, машино-мест (в результате частичного сноса или демонтажа).

У вас просто поменялся кадастровый номер, не было регистрации права собственности в 2020 году, так? А налоговым кодексом предусмотрен минимальный срок владения НК 217.1

Налог получается в данном случае не подлежит взысканию. Закажите выписку через сайт РосРеестра и обратитесь в налоговую. Они там тоже ошибаются.

Елена, здравствуйте.

Действительно, Для правильного исчисления НДФЛ при продаже реконструированного жилого дома необходимо знать, когда возникло право собственности на него

Согласно п. 17.1 статьи 217 НК РФ

не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

________

Считаю, что инспекция ошиблась и ошибочно начислила НДФЛ.

______

Вам надо в Росреестре заказать выписку и предъявить возражения на акт проверки.

_______

С уважением, Дарья Алексеевна.