Как обезапаситься при покупке квартиры с задолженностью и ипотекой?

Александр, Росрееср может приостановить регистрацию перехода прав собственности только в случае поступления акта, содержащего запрет на совершение регистрационных действий. Сама по себе задолженности продавца при регистрации никак не проверяется и не служит основанием для отказа в регистрации

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

То есть если пристав не наложит запрет, проблем с регистрацией не будет. Однако, если запрета нет сегодня, то это не значит, что его не будет завтра, то есть всегда существует риск внезапного наложения ограничений

Прогнозировать конкретные риски не берусь. Их много.

Для начала стоит выяснить, каким именно образом был урегулирован спор между продавцом и банком? Если дело дошло до исполнительного производства, то, по всей вероятности, между ними было заключено и утверждено судом мировое соглашение.

Если так, то в принципе есть возможность избавиться от исполнительского сбора как такового и тем самым снять вопрос совсем

Этим, конечно, должен заняться сам продавец, если он достаточно мотивирован.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 4 (2018)

Исходя из положений ч. 7 ст. 141 АПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 43

Федерального закона № 229-ФЗ, утверждение судом мирового

соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта,

влечет прекращение его исполнения, является основанием для

прекращения исполнительного производства и, применительно к п. 1

ч. 10 ст. 112 Федерального закона № 229-ФЗ, исключает возможность

вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о 129

взыскании исполнительского сбора, возбуждения соответствующего

исполнительного производства

Расчеты полностью проводятся через аккредитив банка

Если по условиям договора продавец может получить деньги только после регистрации прав на покупателя, то риски покупателя минимальны. Если сделка по тем или иным причинам не проходит регистрацию, то Вы просто забираете свои деньги и всё. Вероятность оспаривания сделки кредитором крайне мала.

В любом случае при таких обстоятельствах рекомендую снизить сумму аванса до минимума или убрать вообще, продавец должен понимать, в каких обстоятельствах он находится и возражать с его стороны было бы неразумно

Кроме того, также рекомендую изучить полный перечень необходимых документов на продавца и квартиру:

1. Выписка из ЕГРН расширенная

2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру

3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире

4. справки о расчетах по коммунальным платежам, в первую очередь проверить долги по капитальному ремонту, они, в отличии от всех других платежей ЖКХ, переходят вместе с квартирой новому собственнику

5. Технический паспорт на квартиру

6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца

На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт внесены изменения за считанные дни

Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)

Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга

Не лишним будет проверить продавца по базе данных исполнительных производств на предмет иных исполнительных производств.