Как реализовать долю в приватизированной квартире, когда она не нужна и принципиально не может быть продана?

1) предложить сестре выкупить доли детей; после ее отказа - можно продавать третьим лицам;

2) или выкупить ее долю;

3)продажа долей детей с согласия опеки;

4) сделки с долями оформляются нотариусом;

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Обязательно оцените ответ, если он помог вам! Благодарю!

Если приватизация оформлена через Росреестр, дети указаны собственниками в квартире, доли необязательно выделять.

Необходимо согласие органов опеки для продажи долей детей.

Далее предложить другому собственнику выкупить доли детей, при отказе или отсутствии ответа через месяц продать по ДКП третьим лицам.

Сделка проводится только через нотариуса, так как здесь общедолевая собственность.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.

- см. ст. 37, 209, 246, 250, 549 ГК РФ.

Продать доли детей в теории можно, как сестер так и любым лицам.

Но тут будет проблема с опекой, вы должны будете предоставить равнозначную долю детям, т.е. что-то купить.

Или положить деньги на их счет.

Здравствуйте Елена

Для продажи долей, принадлежащих детям вы как законные представители (родители) (ст.64 СК РФ) должны получить : 1.разрешение органа опеки на продажу (ч.2 ст.37 ГК РФ) в виде постановления

2. известить тетю о продажи долей (ч.2 ст.250 ГК РФ)

Ниже расшифровка статей закона.

____

Разрешение на продажу орган опеки может дать в случае предоставления детям соразмерных долей, которые на них оформлены в 3 х комнатной квартире или с учетом договора с опекой положить на номинальный счет открытый в банке на имя детей, сумму равную стоимости их долей в продаваемом жилье

____

В соответствии со ст.64 СК РФ

родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

В соответствии с ч.2 ст.37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного

___

В соответствии со ст.250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как направить уведомление о продаже доли в квартире

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

___

Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению согласно ч.2 ст.54

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "О государственной регистрации недвижимости"

___

Елена, если Вы хотите реализовать доли детей в праве собственности на квартиру, то обязательно рекомендую учесть очень важные обстоятельства:

1. При продаже приватизированной 29.09.2022 2/3 доли детей в квартире ранее 30.09.2025 года придется с вырученной суммы (минус вычет в размере 666 666 рублей - 2/3 от миллиона) заплатить НДФЛ 13% (подпункт 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Вряд ли Вы так срочно хотите продать доли, что согласитесь отдать этот налог.

2. Если продавать доли, а не всю квартиру, и покупателем будет не третий собственник (сестра), то полную рыночную стоимость долей без скидки вряд ли кто согласится заплатить.

3. Обязательное согласие органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних получить очень и очень непросто. В рассматриваемом случае опека может согласиться на продажу только с условием обязательной покупки на все вырученные средства другого жилья для детей. При этом надо обычно уже предложить опеке вариант такого нового жилья, так как они проверяют обязательно, чтобы сделка не ухудшала права детей ни в чем (жилье не дешевле продаваемого, больше по общей и жилой площади, в том же районе или район должен быть не хуже по многим параметрам).

Есть еще вариант мены долей детей на жилье, принадлежащее другому лицу (обязательно не являющемуся родственником детей и их родителей). Теоретически, можно найти знакомого, готового обменять свое жилье на доли детей, а потом продавать эти доли свободно без каких-либо ограничений со стороны опеки.

4. Если найдете вариант, устраивающий опеку, тогда сначала получаете разрешение на сделку, потом по ст. 250 ГК РФ уведомляете сестру (лучше, но не обязательно, через нотариуса) о намерении совершить сделку, предлагаете ей воспользоваться на тех же условиях ее преимущественным правом, а если она в течение месяца им не воспользуется, можете заключить разрешенную сделку.

5. Вариант принудительного выкупа доли сестры в судебном порядке вряд ли осуществим, т.к. в квартире три комнаты и на ее 1/3 долю может быть выделена в пользование одна комната.

Если выяснить подробнее обстоятельства, можно подумать над иными вариантами.

Здравствуйте, Елена! Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". Нужно направить остальным участникам общей долевой собственности ценное письмо с уведомлением и описью вложения, выждите 30 дней с даты получения и продавайте на тех же условиях, что предлагали им. Договор по продаже доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Родители действуют как законные представители свои родных детей согласно ст.64 СК РФ. Они определяют необходимость и целесообразность продажи

недвижимого имущества детей. На продажу долей детей в квартире необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства

согласно ст.37 ГК РФ, ст.60 СК РФ.

Получив разрешение опеки, Вы должны уведомить другого собственника - Вашу сестру о продаже долей по определенной цене в соответствии со ст.250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Уведомлять лучше заказным письмом с обратным уведомлением.

Если сестра не купить эти доли, то по истечении одного месяца Вы вправе продать доли детей любому лицу.

При выполнении данных условий Вы благополучно законно реализуете свои планы.

Здравствуйте Елена!

1. Вы можете выкупить долю у Вашей тети, либо наоборот предложить ей выкупить доли детей, в данном случае обязательно соблюсти ст. 250 ГК РФ. Это не зависит от того, проживает она или нет, она собственник доли. Уведомление следует направить по почте заказным письмом с уведомлением.

2. Для сделки по отчуждению долей детей, необходимо получить согласие опеки, и в данном случае сделка будет нотариально удостоверена ч.2 ст.37 ГК РФ

3. Еще как вариант, Вы можете в судебном порядке определить порядок пользования квартирой, и закрепить за детьми комнаты, далее когда будет определен порядок, Вы можете сдавать в аренду комнаты.

Всего Вам наилучшего!