«Как выкупить комнату в многокомнатной коммунальной квартире - выбрать одну или обязательно покупать все?»

Вы вправе купить одну площадь.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022) ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки.

В данной статье говорится именно о продаже доли. Если доля 23/141 составляет две комнаты, то речь должна идти о продаже именно двух комнат.

Если в уведомлении о продаже речь идет о продаже двух комнат, то вы не можете купить только одну комнату. Вы также не обладаете полномочиями заставить соседа продать вам только одну комнату.

Инна, здравствуйте!

Учитывая, что сосед продает всю свою долю, - 23/141, то и вы должны дать ответ на предложение по покупке вами или отказе от нее на всю долю. Учитывая, что доля отдельной комнаты из общей 23/141 не выделена.

Ведь даже если комнаты абсолютно одинаковые, тогда на них должны быть отдельные документы и предложение вам о возможности купить вами в преимущественном порядке должно делаться по каждой комнате отдельно.

А если комнаты разного метража, элементарная логика подсказывает, что и стоимость их тогда будет отличаться друг от друга и соответственно на каждую комнату должны иметься отдельные правоустанавливающие документы.

Учитывая резкое сбавление продавцом цены, скорее всего он заинтересован в продаже всей принадлежащей ему доли в квартире и не заинтересован ее дробить. Хотя как знать? Если других желающих не будет, может вы и договоритесь...

Основание: ст. 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022).

Желаю вам успешного решения вопроса.

Здравствуйте Инна!

Объясняю Вам!

Поскольку предложение об отказе в покупке доли Вам сделано в устной форме, то никаких правовых обязательств это не несет, так как, согласно п.2 ст. 250. Преимущественное право покупки ГК РФ участник долевой собственности может отказаться от преимущественного права покупки доли только представив письменный отказ от покупки, либо не отреагировав в течение месяца на извещение о продаже доли.

В письменном отказе должно быть указаны сведения о продавце, об участнике долевой собственности, который отказывается от преимущественного права покупки доли, условия ее продажи, вид объекта недвижимости (квартира), ее кадастровый номер, местоположение, площадь и иные сведения.

Как указано в Письмо Федеральной нотариальной Палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Т.е., как предложение об отказе от приятия доли, так и отказ должен быть письменным и нотариально удостоверенным

Поэтому все ранее произведенные действия могут считаться ничтожными и Вы имеете полное право принять предложение о выкупе за ту цену, которая была установлена. Но поскольку эти две комнаты составляют неделимую долю, то выкупить часть этой доли Вы не сможете, а только целиком

Вас устно уведомили о предстоящей продаже доли в общей долевой собственности.

(и даже не важно письменно оформили ли другие собственники свой отказ).

Должно быть обязательно письменное уведомление в соответствии со статья 250 часть 1 ГК РФ, с указанием цены и прочих условий продажи, за которое Вы должны расписаться.

В Гражданском кодексе прямо предусмотрено данное требование, что письменное уведомление... и указание цены...

Главное нарушение соседом Вашего права...

Сосед мог изменить цену только в сторону увеличения, но не может уменьшать цену, если Вас об этом не уведомил.

Если сосед не продал еще долю, то можете претендовать и заявить Продавцу о намерении реализации своего преимущественного права на покупку долю общей долевой собственности. Направьте уведомление о своем желании приобрести комнату по почте (напрямую наверно откажется принять).

Вы вправе приобрести как две комнаты, так и только одну изолированную комнату. Вы желаете купить пол комнаты, а желаете целую отдельную комнату, имеющую отдельный вход.

В случае нарушения Вашего права, в судебном порядке можете требовать в течение трех месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Есть все шансы приобрести через суд эту комнату по проданной (уменьшенной) цене.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. ...

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Здравствуйте Инна

Если вас продавец письменно не известит о продаже в порядке ст. 250 ГК РФ и продаст, то вы вправе будете оспорить продажу через суд с переводом право покупателя на себя. Но так как в условии продаже озвучена доля, то отдельно комнату вы не сожете купить в случае оспаривания сделки, у вас будет право на выкуп именно доли, которая состоит из 2 х комнат.

_____

Данная позиция мной выше изложенная согласуется с

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"

1.2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.