Подскажите может я что то упустила и у меня все таки есть какой то выход?

Попала в довольно затруднительное положение, в 15.12.2007 года была составлена расписка на 10 000 000 миллионов рублей сроком на 5 лет, заемщик указал в расписке, что в случае непогашения долга в установленный срок он обязуется передать в мою собственность квартиру (в тот момент квартира была в его собственности, это подтверждается свидетельством о праве собственности, также указанным в расписке). Однако, мы в тот момент не оформили эту квартиру как залог в установленной законом форме, (то есть по сути не обременили ее) приблизительно год назад должник продал (скорее всего фиктивный договор, так как надо заказывать выписку, чтобы точно знать, каким образом он передал квартиру, может быть и договором дарения) эту квартиру своему сыну, и теперь сын является собственником. Следовательно вопрос следующий: если я сейчас (ну по факту после истечения срока расписки, то есть 15-16 декабря) подам иск о взыскании долга 10 миллионов, а должник заявит о том, что денег у него нету, могу ли я каким либо образом ходатайствовать о наложении ареста на эту квартиру, ведь по сути получается замкнутый круг, оснований для оспаривания договора между ним и сыном я не вижу (квартира не была обременена залогом), и одно без другого крайне тяжело выиграть. Подскажите может я что то упустила и у меня все таки есть какой то выход?