Может ли застройщик изменить назначение помещения без уведомления - вопрос о слиянии лоджии с смежной комнатой и его последствия.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

Права и обязанности Застройщика и участника долевого строительства регламентируются в договоре участия в долевом строительстве (ст 4 данного закона).

Часть 4 статьи 4 данного закона определяет перечень сведений подлежащих обязательному включению в такой договор.

В части 4.1 статьи 4 говорится о том, что условия ДДУ

должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно статей 450-452 ГК РФ изменение условий договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

В этой связи изменение в проектную декларацию возможно только посредством заключения межу Застройщиком и участником долевого строительства дополнительного соглашения к ДДУ.

В одностороннем же порядке Застройщику не предоставлено право вносить изменения в проектную декларацию.

Если вы подали претензию на возврат разницы с учетом коэффициента 0.5,а Застройщик вам отказал, то вам следует обратиться в суд (ст 3 ГПК РФ) с иском стст 131-132 ГПК РФ о взыскании разницы. Суд будет на вашей стороне.

Здравствуйте Марина!

Давайте определимся

Во-первых, п. 4 ст. 19. Проектная декларация Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также о внесении изменений в проектную документацию.

Во-вторых, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 21 Информация о проекте строительства этого Федерального закона

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения

Согласно Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.

Согласно этому Приказу понижающий коэффициент принимается равным для лоджий - 0,5

Однако, так как Вы приняли квартиру, то, соответственно, согласились с внесенными изменениями

Вам в этом случае только остается подать исковое заявление в суд с обоснованием Ваших требований, указав на то, что

а) Изменения в проектной декларации были сделаны без согласования с застройщиком

б) При внесении изменений в проект Вы были введены в заблуждение, поэтому по правилам ст.178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения ГК РФ ваша подпись под Актом приема-передачи квартиры должна быть отозвана, а квартира приведена в первоначальное, до изменений в проекте, состояние

Здравствуйте Марина!

Тут все законные права на вашей стороне.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Проект к ДДУ является его неотъемлемой частью

Вы можете отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Здравствуйте Марина

Согласно частям 1 и 2 статьи 7

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

___

Любые изменения в документацию по дду вносятся только по соглашению сторон или через суд.

Если изначально в дду в состав жилья входила лоджия с указанной площадью и расчет за нее проведен с коэф 1, то получив отказ на вашу претензию на возврат разницы с учетом коэф.= в 0.5, вы уже можете обжаловать отказ через суд.

____

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Застройщик не имеет права без уведомления изменить назначение помещения, это уже изменение договора ДДУ в одностороннем порядке, более того, действия необходимо согласовать с администрацией.

Подавайте жалобу в прокуратуру либо оспаривайте действия застройщика через суд.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

- см. ст. 450-453 ГК РФ, ст. 4, 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Марина, добрый день!

Хотелось бы отметить, что законодательство не запрещает вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. Точно также закон не содержит четко прописанных норм, которые определяют, какие изменения в проектной декларации существенные, а какие нет.

——————

Марина, однако, согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поэтому, если на Вашу претензию застройщик ответил для Вас неудовлетворив Ваши требования, то можете обратиться с иском в суд, согласно статьи 3 ГПК РФ

——————

Желаю Вам удачи 🍀

С уважением, Дарья Алексеевна

В данном случае, если застройщик изменил назначение помещения без уведомления дольщика, это может являться нарушением прав потребителя и нарушением условий договора долевого участия (ДДУ), если в ДДУ было указано, что квартира включает в себя лоджию. Если лоджия была исключена из состава квартиры путем объединения со смежной комнатой, это может привести к уменьшению площади квартиры и соответственно уменьшению ее стоимости.

В такой ситуации важно изучить условия ДДУ, проектную декларацию и иные документы, подтверждающие назначение и состав помещений. Если в документах и проектной декларации предусмотрена лоджия как составная часть квартиры, вы можете обратиться к застройщику с претензией на возврат разницы в стоимости квартиры с учетом уменьшения ее площади.

В случае отказа застройщика удовлетворить вашу претензию, вы можете обратиться в суд с иском о защите своих прав в качестве дольщика. Суд будет рассматривать вашу претензию и определит, было ли действительно нарушено ваше право на включение лоджии в состав квартиры и соответственно необходимость перерасчета стоимости квартиры.

Ст. 450-453 ГК РФ, ст. 4, 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ст. 56, 131-132 ГПК РФ