Риски покупки приватизированной квартиры без участия мужа и право пожизненного проживания после продажи

МАРИЯ, риск есть, потому что не определён статус мужа, а если выяснится что он ранее просто участвовал в приватизации уже в совершеннолетнем возрасте, то риска не будет или наоборот, он останется. Поэтому выход одни, получить от него нотариальное согласие на продажу жилья. Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 35 СК РФ, предусматривающей необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение другим супругом ряда договоров, дополнен указанием на то, что оспаривание сделок, совершенных без такого согласия, осуществляется по правилам ст. 173.1 ГК РФ. Статья ст. 173.1 ГК РФ, в свою очередь, содержит правило о том, что сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия на момент совершения сделки. Соответственно, добросовестность приобретателя (который мог полагаться, например, на сведения ЕГРН о том, что супруг-продавец числится единственным собственником объекта недвижимости) будет являться препятствием для признания договора недействительным.

Таким образом, законодатель сохранил запрет на совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого и другого общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделках, которые сами нуждаются в нотариальном удостоверении или регистрации, без нотариального согласия второго супруга. Однако теперь оспорить совершенную без такого согласия сделку в суде будет сложнее, поскольку необходимо доказать, что приобретатель спорного совместного имущества знал или должен был знать об отсутствии согласия второго супруга на момент совершения сделки. Исключением признавались случаи, когда сделка по отчуждению общего имущества совершена после расторжения брака (смотрите, например, определения ВС РФ от 25.05.2021 N 20-КГ 21-4-К 5, от 30.06.2020 N 80-КГ 20-3).

Поэтому, несмотря на нововведения в СК РФ, продажа квартиры, приобретенной в браке, но оформленной на одного из супругов, без нотариально удостворенного согласия другого супруга по-прежнему является нарушением законодательства.

Всего вам хорошего.

Так как квартира была приобретена супругой до брака, то супруг не может претендовать на жилье, как и на право приватизации.

Не является совместным имуществом супругов.

Риски здесь минимальны, если они вообще существуют.

- см. ст. 36 СК РФ, ст. 60 ЖК РФ, ст. 549 ГК РФ

Здравствуйте. Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;

отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;

являющихся рентополучателями;

получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

Процесс приватизации регламентируется рядом общефедеральных актов (Закон «О приватизации» №1541-1, 04.07.1991 г., Жилищным, Гражданским кодексами РФ, Закон «О госрегистрации недвижимости», 13.07.2015 N 218-ФЗ), а также местными административными регламентами. Вам нужно что бы он сделал нотариальный отказ от пожизненного права пользования.

Здравствуйте, Мария! Если он был зарегистрирован в квартире, то имел право пользования, а это согласно ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" давало право на приватизацию, от которой он должен был отказаться, если не участвовал. Иначе квартиру бы не приватизировали. Если такого отказа нет, то это было нарушение. Ему имеет смысл оформить соглашение об отказе от прав пользования. Согласно ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ в данном случае у него могло возникнуть право пожизненного пользования жилым помещением. Отказ от такого права возможен по договору с таким лицом.

Здравствуйте Мария

Никаких рисков в покупке такого жилья нет

При получении жилья до брака по договору социального найма данное жилье не подлежит разделу не является общим имуществом супругов согласно ст.36 СК РФ.

___

Право пожизненного проживания имеют только те кто отказался от приватизации, которые имели право но не захотели им воспользоваться согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, то в данном случае супруг не имел право на приватизацию, так как жилье не получал, договор соцнайма на него не распространялся, он имел в жилье только регистрацию, поэтому и не нужно было получать от него отказ. Его права ничем не были ущемлены.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

В общем случае, если муж не участвовал в приватизации квартиры, то он, скорее всего, не будет иметь права пожизненного пользования этой квартирой после ее продажи.

Право пожизненного проживания обычно устанавливается в пользу лица, которое проживало в квартире на момент приватизации, но не было приватизировано.

Согласно ст.19 ФЗ-189, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (о том, что права бывшего члена семьи на проживание не сохраняются) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Мария, здравствуйте 🤝

Если муж не участвовал в приватизации, то существует риск потерять право на пожизненное проживание в этой квартире после ее продажи.

При наличии нотариального отказа от приватизации со стороны мужа, это может дополнительно подтвердить его отсутствие прав на данную квартиру. В другом случае, если нет нотариального отказа, и муж был прописан в квартире на момент приватизации, возможно, он имеет определенные права, которые следует проконсультировать дополнительно с любым юристом.

Отмечу, что ст. 173.1 ГК РФ, содержит правило о том, что сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия на момент совершения сделки.

——————

С уважением!