Перед продажей они оформили квартиру только на сына (т.е. собственник только сын).

получите 22числа свидетельство, пойдете проревете снялись ли они с рег.учета. Если нет, подадите в суд, их снимут в судебном порядке.

Андрей, судя по описанному Вами у брата нет оснований оспаривать сделку. Если отчим был зарегистрирован на момент приватизации, то скорее всего он дал сыну согласие на приватизацию отказавшись от своей доли в его пользу и тем самым приобретя право пользования данной квартирой пожизненно и снять его с регистрации будет невозможно даже в судебном порядке. В договоре купли-продажи условие о праве пожизненного пользования, сохраняющегося за отчимом, должно быть обязательно. Если такое право у отчима есть, а в договоре условие о нем отсутствует, договор можно признать недействительным в судебном порядке и вернуть всё в исходное положение - Вы возвращаете квартиру, а Вам возвращают деньги (неизвестно будут ли у них деньги к моменту исполнения суд.решения).

Плохо, что обязательство отчима прописано в договоре купли-продажи, ведь он не является стороной в сделке и в договоре его подписи наверняка нет, а значит и обязательства такого он на себя не брал, по крайней мере, письменно нигде своего намерения сняться с рег.учета самостоятельно не подтверждал. Да и это не главное. Даже если бы он взял на себя обязательство нотариально, то суд по Вашему иску его всё равно с регучета не снимет и из квартиры не выселит. С сыном проще - не снимется с регучета сам, в судебном порядке его снимете и из квартиры выселите, однако без "освобождения" от отчима заниматься сыном нет смысла.

В Ваших интересах проконтролировать их (вплоть до сходить с ними вместе) снятие с регучета. После этого и после получения свид-ва о гос.регистрации права собственности можно выселять брата с супругой. Если сделка совершалась с участием риэлтора, привлекайте его/ее к снятию их с регучета.

А если он снимется с учета в добровольном порядке, то проблем у меня уже не будет?