Продажа арендуемой квартиры - как защитить свои права и где искать новое жилье?

Вы правы. Вы имеете право не выезжать из квартиры до окончания врока договора найма.

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Здравствуйте, Вероника Вячеславовна.

По общему правилу, изложенному в статье 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, заключение договора купли-продажи квартиры не является автоматически основанием для расторжения договора аренды.

Как указано в статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как видим, оснований для требования арендодателя о расторжении договора аренды не имеется.

Однако, вашим договором аренды могут быть предусмотрены отдельные основания для его расторжения, в том числе смена собственника квартиры. Так что, необходимо в том числе прочитать договор и посмотреть какие условия изложены там. Может быть там есть такое основание для расторжения договора, как смена собственника.

Здравствуйте!

Вы имеете законное право не съезжать до момента окончания договора.

Если у Вас на руках имеется письменный договор, при смене собственника (применяя по аналогии нормы об аренде), условия этого договора обязательны для нового собственника.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности

(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного

наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не

является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности

(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного

наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не

является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 ГК РФ.

Здравствуйте, Вероника! Вы правы, а не наймодатель. Не обязаны выселяться по первому требованию. Напротив, согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Так что Ваш договор сохраняет свое действие, а смена собственника не влечет его расторжения или изменения. Правоотношения просто продолжатся с новым собственником, который будет выступать в качестве наймодателя.

P.S. Положения ст.617 ГК РФ, про которую Вам пишут выше, в данном случае не применимы, т.к. статья 675 ГК РФ является специальной нормой, т.к. речь идет о найме жилого помещения.

Вероника Вячеславовна, здравствуйте.

Вы имеете право не выезжать до окончания срока Договора найма.

Источник статья 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пусть покупатели решают вопрос с бывшим продавцом - Вашим наймодателем.

А он с Вами - выплачивает денежную компенсацию за досрочное расторжение договора

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте. По данному вопросу есть судебная практика.

"Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.04.2019 N 33-7985/2019

Требование: О признании недействительными договора коммерческого найма жилого помещения, государственной регистрации обременения, выселении.

Обстоятельства: Истец полагает, что договор коммерческого найма, заключенный на период трудовых отношений с ответчиком, является ничтожным.

Решение: В удовлетворении требования отказано."

Договор признают недействительным и Нанимателя выселят и/или снимут с регистрационного учета с большей долей вероятности, если Наймодатель докажет:

• статус Наймодателя жилого помещения (документами, подтверждающими полномочия, нахождение помещения в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении и т.п.)

• наличие действующего договора коммерческого найма жилого помещения (договором, актом приема-передачи жилого помещения, решением уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения и т.п.)

• наличие пороков формы или содержания договора, влекущих его недействительность (документами, подтверждающими отсутствие правовых оснований для предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма и/или признания Нанимателя нуждающимся в жилой площади, и т.п.)

• факт нарушения прав или охраняемых законом интересов Наймодателя договором коммерческого найма, в том числе наступление неблагоприятных для него последствий, либо наличие у Наймодателя охраняемого законом интереса в признании договора недействительным (данные обстоятельства должны следовать из указанных выше фактов).