Внезапное увеличение арендной платы - как защитить себя от несправедливых условий

Добрый вечер, Алексей.

1)В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

2)Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

3)В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю осуществляется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

4)Таким образом, орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, который установлен не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, за земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Здравствуйте, нужно смотреть условия договора. Скорее всего возможность понизить стоимость аренды или вообще не согласиться с повышением аренды и ничего сверх ранее положенной стоимости не платить, у вкас есть. Если нет договора, то тогда можно отталкиваться на закон.

Кроме того:

Нужно помнить, что арендодатель не имеет права увеличить арендную плату более одного раза в год. Пункт 3 статьи 614 ГК РФ четко говорит, что стороны договора аренды могут изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Такое правило защищает арендатора от произвольного, необоснованного и, самое главное, – неоднократного увеличения арендной платы арендодателем.

Нужно проверить есть ли в договоре аренды механизм корректировки арендной платы

Следует знать, что конкретная сумма арендной платы является его условием, о котором стороны договорились при заключении договора аренды.

Одностороннее изменение условий договора аренды не допускается, за исключением некоторых редких случаев. Поэтому, если арендодатель или арендатор изменяют размер арендной платы, то без заключения дополнительного соглашения не обойтись.

Иногда стороны при заключении договора аренды включают в него оговорку об изменении арендной платы при наступлении некоторых обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть инфляция, принятие правовых актов государственной или местной власти, которые устанавливают коэффициенты для расчета арендной платы, изменение рыночной ставки арендной платы, изменение кадастровой стоимости объекта и пр.

Если в договоре аренды указано, что арендная плата периодически корректируется на официальный размер инфляции в стране, то арендатор обязан будет платить арендную плату с учетом такой корректировки. Всё потому, что действует механизм изменения арендной платы, который стороны согласовали в договоре сами, по своей воле.

Из этого механизма вытекает право арендодателя получить арендную плату, увеличенную на ставку инфляции, а арендатор обязан вносить эту плату. Арендатор не имеет права отказаться от исполнения обязанности по внесению скорректированной платы согласно статье 310 ГК РФ. Такое же правило действует и в тех случаях, когда размер арендной платы выражен формулой из нескольких показателей,

которые могут изменяться.

Если на стадии заключения договора арендатор обнаружит условие о корректировке арендной платы в связи с наступлением некоторых обстоятельств, то он должен понимать, что такое условие он обязан исполнить. Для этого не требуется заключать дополнительное соглашение. Изменение арендной платы в этом случае будет правомерным и его нельзя будет оспорить. Такую позицию ещё в 2010 г. представил Высший Арбитражный Суд РФ в Постановление Президиума от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А 59-3535/07-С 9 (С-5).

Нужно помнить, что арендодатель не имеет права увеличить арендную плату более одного раза в год. Пункт 3 статьи 614 ГК РФ четко говорит, что стороны договора аренды могут изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Такое правило защищает арендатора от произвольного, необоснованного и, самое главное, – неоднократного увеличения арендной платы арендодателем.

Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды, то ни при каких обстоятельствах он не может сделать это два и более раза в год. Поэтому, если арендатор в течение года получил второе требование от арендодателя об оплате увеличенной арендной платы, то арендатор имеет право не платить ее. В случае, если арендодатель решит взыскать её в судебном порядке, то арендатору следует вооружится разъяснениями Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 21 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Отметим также, что если в течение одного года произошло увеличение арендной платы и заключение договора аренды недвижимости на новый срок с увеличенной арендной платой, то это не считается нарушением этого правила. Договор аренды на новый срок является новым договором, никак не связанным с прежним, поэтому стороны вправе определить в нем другой размер арендной плате.

Нужно установить предел изменения арендной платы

Нормативно-правовые акты не закрепляют ставку арендной платы, за исключением случаев, когда в аренду передается государственное или муниципальное имущество. Поэтому размер арендной платы определяется сторонами по своей воле в условиях рынка. В случае, если стороны решили предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы, то целесообразным будет закрепить пределы такого увеличения. Это позволит избежать необоснованного и завышенного увеличения арендной платы.

Стороны могут зафиксировать предел увеличения арендной платы как некая максимальная величина, сверх которой арендодатель не может переступить. Условие об этом можно сформулировать, так:

«Арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы не более чем на 10 000 руб.» Или же можно предусмотреть иные условия, когда арендодатель может изменить арендную плату с учетом изменения какой-то величины (инфляции, ставки налога и пр.), но не более чем на конкретную сумму. Такое положение также защитит арендатора от возможных потрясений на рынке аренды недвижимости.

Но если стороны не предусмотрели предел повышения платы, то нужно помнить, что арендодатель не может увеличить ее сверх средних рыночных ставок арендной платы. Если это произошло, то арендатору следует провести независимую оценку средней рыночной ставки арендной платы арендованного имущества и обратиться суд. Суд сочтет действия арендодателя злоупотреблением правом и признает их незаконными, если арендатор докажет, что увеличение арендной платы завышено.

Здравствуйте, Алексей! А доп. соглашение об изменении арендной платы заключали (ст.450-453 ГК РФ) или договор аренды предусматривал изменение арендной платы (ст.614 ГК РФ)?! Так согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так что нужно отталкиваться от положений договора аренды и его условий, и если там не предусмотрено повышения арендной платы, то должно было быть доп. соглашение для ее изменения.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Здравствуйте, Алексей.

С большой долей вероятности изменение арендной платы произошло по причине увеличения кадастровой стоимости земельного участка, поэтому эту стоимость надлежит оспорить через комиссию Росреестра, либо в суде.

В порядке ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности"

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Поэтому, при снижении кадастровой стоимости, арендная плата будет пересчитана.

Всего хорошего.

Согласно ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности":

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.