Необходимость согласия собственников помещений для перевода квартиры в нежилой фонд при отсутствии определенной границы земельного участка

Здравствуйте Алексей!

Ст. 290 ГК РФ устанавливает, что общие помещения и несущие конструкции жилого дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.

Общим имуществом в многоквартирном доме считаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Среди них межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, в полномочия общего собрания собственников входит дача согласия на использование земельного участка, на котором расположен дом и на изменение конструкций несущих стен многоквартирного дома.

Для получения распоряжения о переводе помещения необходимо предоставить следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных ЖК РФ. Однако для получения распоряжения на реконструкцию нежилого помещения необходимо согласие жильцов.

Не предоставление согласия собственников общего имущества многоквартирного дома в силу ст. 23 ЖК РФ не может служить основанием для дачи отказа на перевод помещения, однако, дает право собственникам общего имущества многоквартирного дома на защиту своего нарушенного права в судебном порядке и признании перевода помещения незаконным, нарушающим их права.

Поэтому, советую Вам попытаться получить указанное согласие у необходимого числа собственников (на перевод квартиры, обустройство отдельного входа, последующую реконструкцию, а так же на возможность использования земельного участка, прилегающего к дому), хотя решение об отказе в переводе помещений может быть принято органом, осуществляющим перевод помещений (органом местного самоуправления) только по основаниям, указанным в ст. 24 ЖК РФ и должно содержать обоснование принятия решения об отказе.

В любом случае, отказ может быть обжалован в судебном порядке.