Последовательность действий для покупки квартиры (ЖСК). Какие документы требовать от продавца, где узнать историю квартиры

Продавец квартиры должен иметь правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие его право собственности. При этом если продавец квартиры в доме ЖСК является её собственником, погашавшим ссуду по паенакоплению, то правоустанавливающими документами на квартиру является справка кооператива о погашении ссуды по паенакоплению и членстве в ЖСК и свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, а при том, что собственник приобрёл право на квартиру от её первого собственника, погашавшего ссуду, то он должен предоставить договор купли-продажи или дарения или ренты, либо св-во о праве на наследство по закону или по завещанию, а также названное св-во о регистрации права собственности если сделка осуществлена им после 1995г.(ранее договор регистрировал ПИБ, а затем жилищный комитет). Для осуществления сделки требуется 2 экз. техпаспорта на квартиру, выданного ПИБом района по месту нахождения квартиры, письменное согласие, удостоверенное нотариально от супруги продавца (если квартира приобретена или пай выплачен в период брака), выписка из ЕГРП из ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти (действует 10 дней с даты выдачи и обязательна только для нотариуса, если договор будет нотариально удостоверяться), нотариусы также обычно требуют справку по форме №9 о регистрации по месту жительства по данной квартире (действует 10 дней с даты выдачи, при этом собственнику по его просьбе паспортный стол выдаёт и архивную справку с указанием лиц, которые ранее проживали в квартире). Договор купли-продажи может оформляться нотариусом с уплатой госпошлины либо в простой письменной форме (обычно с помощью юриста или адвоката) и во всех случаях подлежит государственной регистрации (в Санкт-Петербурге в ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти – Галерный проезд, дом 3) с оплатой госпошлины за регистрацию. Срок регистрации договора может составлять 10 дней или месяц (по выбору сторон). Помните, что если продавец разведён и приобретал квартиру в период брака, но с момента развода или выезда бывшей жены из квартиры не прошло 3-х лет, то есть для неё не истёк срок давности, установленный ст.38 ЖК РФ для раздела имущества, то нотариально заверенное согласие бывшей жены лучше требовать (хотя этого не требуют регистрирующие недвижимость органы), т.к бывшая супруга в таком случае может оспорить сделку. В договоре обязательно должна быть указана цена и порядок расчётов. Если на момент подписания договора продавец и члены его семьи в квартире зарегистрированы по месту жительства, то продавец должен дать обязательство об освобождении квартиры с указанием сроков. У нотариуса совершеннолетние члены семьи должны дать письменное обязательство о снятии с регистрационного учёта с указанием сроков, что облегчит их выселение при нарушении ими своего обязательства. После регистрации права собственности покупатель может беспрепятственно зарегистрироваться в купленной квартире по месту жительства, если он имеет гражданство РФ, действующий общегражданский паспорт, а дом не признан подлежащим сносу или переоборудованию в нежилой. Иностранный гражданин – покупатель для регистрации по месту жительства должен иметь ВНЖ в том городе, где купил квартиру. Согласно п.18 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (ред. от 22.12.2004) органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов должны регистририровать граждан по месту жительства и производят в их паспортах отметку о регистрации по месту жительства. Гражданам, регистрация которых производится по иным документам, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о регистрации по месту жительства.