Что делать, если изменился покупатель после получения разрешения от опеки на продажу дома?

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

В части 3 данной статьи сказано следующее :

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Для точного ответа на ваш вопрос нужно знать, что конкретно прописано в письменном разрешении органа опеки ( часть 3 статьи 21 данного закона ) на продажу дома .

Если в разрешении указаны ФИО покупателя , сделка с которым у вас сорвалась ,тогда Вам потребуется получать новое разрешение на продажу.

Если же в разрешении просто прописано : разрешить вам продажу дома , без указания конкретного покупателя,тогда вам ничего не нужно подавать заново .Можно в этом случае совершить сделку с новым покупателем,так как срок действия разрешения законодательством не установлен.

Здравствуйте Оксана!

Для договора купли-продажи дома при получении предварительного разрешения, в соответствии со ст. 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" никакого принципиального значения того, кто будет покупателем нет, так как это согласие опеки указывает на возможность продажи жилья с долями, принадлежащими детям и не более того

Договор купли-продажи не входит в список документов, предоставляемых для получения предварительного разрешения, которыми являются:

- Правоустанавливающий документ на отчуждаемое жилое помещение

(оригинал + копия).

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (оригинал + копия).

- Справка о регистрации по форме № 9 (оригинал).

- Справка о характеристике жилого помещения по форме № 7 (оригинал).

- Выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ (оригинал).

Да, необходимо подать новое заявление в орган опеки и попечительства с указанием нового покупателя.

Ссылка на закон:

Статья 37 Гражданского кодекса РФ:

"Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, может быть признана судом недействительной по иску его родителей, усыновителей или попечителя."

В соответствии с этой статьей, сделка по продаже дома, совершенная несовершеннолетним без согласия органа опеки и попечительства, может быть признана недействительной.

Поэтому, чтобы избежать возможных проблем, необходимо получить новое разрешение от органа опеки и попечительства с указанием нового покупателя.

Уважаемая Оксана! Для более достоверного ответа нужна информация о содержании разрешения органа опеки. Если содержание разрешения общего характера без указания конкретного Покупателя, то новое не понадобится в период действия прежнего, если в разрешении указаны данные конкретного Покупателя, то вам следует обратиться в орган опеки за новым разрешением

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) "Об опеке и попечительстве" предусматривает:

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

часть 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Если вы получили разрешение от опеки на продажу дома, но сделка с первым покупателем не состоялась и теперь есть новый заинтересованный покупатель, вам потребуется внести изменения в договор купли-продажи (ДКП) с новыми данными о покупателе.

Поскольку в первоначальном ДКП был указан только один покупатель, а сделка с ним не состоялась, новый покупатель должен быть внесен в договор как дополнительный или замещающий старого. При этом необходимо убедиться, что новый покупатель также удовлетворяет всем требованиям и условиям, необходимым для продажи недвижимости с разрешения опеки.

В случае если требуется изменение данных о покупателе в ДКП, лучше обратиться к нотариусу или к специалистам по недвижимости для оформления соответствующих документов и принятия всех необходимых мер для завершения сделки с новым покупателем.

Здравствуйте уважаемая Оксана!

В данном случае с правовой точки зрения, с учетом того что у Вас имеется разрешение от органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ), но в дкп (ст.454 ГК РФ) был указан один покупатель, по факту сделка сорвалась, и сейчас уже другой покупатель все-таки есть необходимость снова обратиться для согласования в опеку (ст.21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Если сделка сорвалась и появился новый покупатель, то вам необходимо заключить новый договор купли-продажи с учетом данных нового покупателя. Предыдущий договор, даже если он был зарегистрирован в органах опеки, теряет свою силу, так как сделка не была завершена.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку данные покупателя являются одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости, их изменение требует заключения нового договора.

Статья 558 Гражданского кодекса РФ указывает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что для завершения сделки необходимо зарегистрировать новый договор в соответствующих государственных органах.

Здравствуйте, Оксана!

1. В разрешении орган опеки указал покупателя - ФИО?

Или указал лишь объект недвижимости и согласие?

2. Если покупатель не был указан, то вам не нужно получать новое разрешение, ведь вы получили разрешение именно на отчуждение объекта физическому лицу, и от того, что меняется покупатель, разрешение в целом не становится недействительным.

3. ОДНАКО, если указаны инициалы покупателя в разрешении, то вам нужно обратиться в опеку, но не с целью получения нового разрешения, а внесения изменений в действующее разрешение (очень быстро все сделают).

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) "Об опеке и попечительстве"

Всех благ Вам!