Собственность ГСК

Как правило, на основании п.2 ст.8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом.

Однако ГК РФ содержит и особую норму – п.4 ст.218, в соответствии с которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

То есть, момент возникновения права собственности члена потребительского кооператива на долю в недвижимом имуществе кооператива является частным случаем и связан с внесением паевого взноса, а не с моментом государственной регистрации. Данная позиция подтверждается постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.11); Определением Конституционного Суда РФ от 20.03.2007 № 196-О-О), (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 117-КГ18-24).

Имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:

1) членство в кооперативе;

2) пользование помещением, предоставленным кооперативом;

3) полная выплата паевого взноса.

Следует обратить внимание на то, что право на получение помещения возникает у гражданина с момента вступления в кооператив, с этого же времени возникает правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением помещения (в нашем случае – гаража). Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на помещение был кооператив, после выплаты паевого взноса - гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вступлении во владение помещением и пользовании им, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения помещения, а впоследствии - для приобретения на него права собственности.

Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, для государственной регистрации права собственности указанных в ч.2 ст.218 ГК РФ лиц на помещения в завершенном строительством доме, гаражном комплексе или ином здании или сооружении необходимо представление в орган регистрации прав документа, подтверждающего исполнение такими лицами всех финансовых обязательств по завершению строительства перед застройщиком.

Данным документом является справка о полной выплате паевого взноса за завершение строительства объекта (п.п.1, 4 ст.218 ГК РФ).

Такая правовая позиция полностью соответствует позиции, изложенной в письме Росреестра от 02.03.2016 N 14-исх/02667-ГЕ/16 "О рассмотрении обращения".