Снижение выплат при расторжении Договора о намерениях

Здравствуйте Сагит

Освободиться от ответственности по условиям договора можно в случае отсутствия вины при отказе от сделки. Ст.450 ГК РФ

То есть должны быть такие основания для расторжения договора, за которое не несет ответственность сторона.

Здравствуйте, Сагит!

Во-первых, суммы можно снизить на основании ст. 333 ГК РФ.

Во-вторых, можно в принципе попытаться признать договор незаключенным.

Либо сделать так, чтобы он прекратился без выплат.

Анализ документов - платная услуга.

Вам следует исключить свою вину, что не удваивать задаток или не выплачивать 50% от кадастровой стоимости штраф (п.5.2 договора)

Можно использовать существенные ошибки в тексте договора, допущенные покупателем при его составлении.

1. В п.4.4 договора предусмотрена уплата пени за заключение его позднее срока в размере 5% в день от стоимости недвижимости, что является чрезмерной компенсацией за пользование суммой предоплаты. С учетом контекста пункта, пеня взимается не только за просрочку, но и за уклонение от заключения договора.

Между тем, пеня по своему предназначению является только мерой обеспечения, засчитываемой в счет возмещения убытков, поэтому не может иметь столь высокий размер.

В ст. 395 ГК РФ пени за просрочку денежного обязательства установлены в размере ключевой ставки ЦБ РФ. Для сравнения- за просрочку внесения платежей за коммунальные услуги пени не превышают 1/300 или 1/130 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (п.14 ст.155 ЖК РФ).

На основании ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

2. Обращает на себя внимание, что пункт 4.4 содержит абсурдное толкование вины, не подлежащее применению.

Отказ или уклонение от совершения сделки, либо от соблюдения других условий договора является не виной, а только объективной стороной нарушения договора.

Как установлено п.1 ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Замечу, что в качестве оснований ответственности не могут приводиться описания нарушений условий договора, таким основанием законом установлена только вина (если договор не связан с осуществлением предпринимательской детальности).

На основании п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поэтому условие договора с иным толкованием вины не подлежит применению, как нарушающее требования закона.

3. Не подлежит применению пункт 5.2 договора о возврате двойной суммы задатка, так как внесение задатка не предусмотрено договором.

Кроме того, покупатель вправе просить суд снизить штраф в размере 50 % от стоимости недвижимости, поскольку он является чрезмерным и явно не направлен на возмещение убытков покупателя (ст.333 ГК РФ), а является попыткой злоупотребления свободой договора.

В данном случае, если договор о продаже будущей недвижимости был заключен по цене 50% от реальной стоимости, то возможны следующие варианты для сокращения сумм неустоек и штрафов при его расторжении продавцом:

1. Указание условий расторжения договора: В договоре следует указать условия, при которых продавец имеет право на расторжение договора без уплаты неустойки или штрафа. Например, это может быть связано с невыполнением покупателем своих обязательств по оплате или оформлению необходимых документов.

2. Ограничение размера неустойки: В договоре можно ограничить размер неустойки, которую продавец обязан выплатить при расторжении договора. Это позволит снизить финансовые риски для продавца.

3. Использование арбитража: Если стороны не могут договориться о размере неустойки или условиях ее выплаты, то они могут обратиться к арбитражу для разрешения спора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Поэтому все вышеуказанные меры должны быть согласованы между сторонами до заключения договора.

Уважаемый Сагит! Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда снижать неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности

за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате

неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной

несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия 7 договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки

последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто

не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то,

что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования

(пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить,

в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам

на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы

по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму

неустойки.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000

№ 263-0 указывается, что гражданское законодательство предусматривает

неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры

имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее

исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения

явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии

с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель

устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод

гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается

и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его

условий, как размеры неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае

ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки,то есть по существу, на реализацию требования части 32 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд также учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Информационном письме от 14.07.1997

№ 17 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор

практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса

Российской Федерации», в соответствии с пунктом 2 которого основанием

для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность

неустойки последствиям нарушения обязательств.

Я - Продавец. Был вынужден подписать Договор по явно заниженной цене. Покупатель внес оплату 100%. Минимальная цена участка в 2 раза превышает оговоренную в Договоре. Теперь мне нужно вернуть Покупателю уплаченную им сумму с разумным размером штрафных санкций

Здравствуйте Уважаемый Сагит!

Не совсем понятно почему вы выплачиваете неустойку, Вы не вышли на сделку или покупатель расторгает Договор купли-продажи?! У покупателя есть расписка (как неотъемлемые улучшения) о том, что Вы получили сумму больше чем указано в ДКП?!

Для того чтобы снизить неустойку, только в судебном порядке, писать возражение на исковое заявление (если покупатель обратиться в суд) и просить применить ст. 333 ГК РФ.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Сагит!

В данном случае, с правовой точки зрения освободиться от ответственности по условиям договора можно в случае отсутствия вины при отказе от сделки (ст.450 ГК РФ).

В силу ст. 428 ГК РФ, условия договора, которые определяются по усмотрению одной из сторон, в случае спора должны быть признаны несправедливыми, если другая сторона докажет, что, хотя она и подписала договор, но условия для нее оказались существенно обременительными. И продажа участка по заниженной на 50% цене может быть признана существенно обременительным условием для покупателя.

Таким образом, с юридической точки зрения при расторжении договора продавцом, в случае существенного занижения цены, возможно ссылаться на вышеперечисленные нормы законодательства для сокращения размеров неустоек и штрафов.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемый Сагит, добрый вечер!

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Вы можете обратиться в суд с заявлением о снижении неустойки, аргументируя это тем, что установленная договором неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

✅ В соответствии со ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами устанавливаются в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. Вы можете использовать этот аргумент для обоснования разумного размера штрафных санкций, указав, что в аналогичных ситуациях (например, при просрочке коммунальных платежей) пени не превышают 1/300 или 1/130 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

✅Попробуйте провести переговоры с Покупателем для достижения взаимовыгодного соглашения. Объясните ситуацию и предложите разумный размер штрафных санкций, основываясь на вышеуказанных статьях ГК РФ. Возможно, Покупатель согласится на уменьшение суммы неустойки.

✅Если вы сможете доказать, что были вынуждены подписать договор по явно заниженной цене под давлением или принуждением, это может стать основанием для признания договора недействительным или изменения его условий. В этом случае, возможно, удастся избежать уплаты неустойки или значительно ее уменьшить.

✅Если переговоры не приведут к желаемому результату, вы можете обратиться в суд с иском о расторжении договора и уменьшении суммы неустойки. В суде вы сможете представить все аргументы и доказательства, подтверждающие вашу позицию.

С уважением, Дарья Алексеевна!