Квартира на последнем этаже. Каков порядок оформления чердака в собственность для включения его в общую площадь квартиры?

Чердаки и мансарды - общее имущество всех сособственников многоквартирного дома (ст.36 ЖК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам (в том числе нанимателю или сособственнику) в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Для присоединения чердака к квартире потребуется реконструкция, перепланировка, на которую должно быть разрешение МВК и утверждённый и согласованный проект. Согласно п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.4 ст.37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, только с согласия всех сособственников дома (включая КУГИ, если в доме есть муниципальные квартиры) можно получить чердак в пользование решением общего собрания жильцов (ст.44 ЖК РФ). В соответствии со ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ст.46 ЖК РФ решение о реконструкции чердака принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, что также разрешено законом, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Если в доме создано ТСЖ, то согласно пп.7 п.1 ст.137 ЖК РФ товарищество вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. При этом право собственности на созданный после реконструкции объект: часть чердака или мансарду должно до продажи быть зарегистрировано в федеральной регистрационной службе, что потребует составления акта приёмки работ по реконструкции, произведённых в соответствии с проектом, с участием ПИБа и внесения изменений в поэтажный план дома, составления техпаспорта на помещение.