?Каковы условия заключения договора найма на 11 месяцев с отлагательным условием, чтобы избежать регистрации в Росреестре?

Здравствуйте, Александр! Просто заключите предварительный договор (ст.429 ГК РФ), который будет обязывать стороны заключить основной договор при наступлении определенных условий. В этом случае права не будут подлежать регистрации в Росреестре согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Вы мне напомигаете Володю с гаражом...

Никак притон не организуете?)))

Ст. 242 УК РФ, если что

Здравствуйте Александр

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, если договор аренды заключён на срок менее одного года, то он государственной регистрации не подлежит.

Кроме того, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает исполнять его условия, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя соглашение будет пролонгировано на неопределённый срок, что также не требует регистрации.

Согласно п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом: из вашего вопроса,у вас сделка совершена с отлагательным условием в порядке ст.157 ГК РФ , что предусматривает можно считать начало действие договора не с даты подписания , а с даты 1 января 2026 г. когда он стал действовать ( так как указано в соглашении) и не подлежит государственной регистрации

Согласно ст.157 ГК РФ Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Договор считается заключенным если по всем существенным условиям достигнуто соглашение

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей по ней в зависимость от наступления или ненаступления определенного события.

Что такое сделки, совершенные под отлагательным и отменительным условием, и какие правила к ним применять, сказано в: статьях 157, 327.1 ГК РФ; постановлении Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015.

Так, статья 327.1 ГК РФ прямо указывает на возможность совершения сделок под условиями (обзор судебной практики ВС РРФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020

Договор подписывайте с 01.01.2026 тогда это не более 11 и тогда не нужно регистрировать в ЕГРН

Договор найма жилого помещения, заключаемый на срок менее одного года, не требует государственной регистрации в Росреестре. Однако, если договор содержит отлагательное условие, которое предполагает начало его действия через определенный период времени, то для определения срока действия договора учитывается именно этот момент начала действия, а не дата подписания договора.

В вашем примере, если договор подписан 1 января 2025 года, но вступит в силу 1 января 2026 года при выполнении определенных условий, то срок действия договора считается с момента вступления его в силу, то есть с 1 января 2026 года. Таким образом, если условия отлагательного условия будут выполнены и договор вступит в силу 1 января 2026 года, то он будет действовать до 1 декабря 2026 года, что составляет менее 11 месяцев. Следовательно, такой договор не требует государственной регистрации в Росреестре.

ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Если помещение не жилое:

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений, заключенного на 11 месяцев, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.

Если найм жилого помещения:

В соответствии с пунктом 2 статьи 674 гражданского кодекса права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, договор найма с 1 Января 2026 если дом не аварийный а действие до 1.12.2026 не нужно регистрировать.