Почему упр/компания не узаконена как обязательный член комиссии по приёмке работ по капремонту МКД?

199₽ VIP

Здравствуйте!

С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 16.04.2022 № 100-ФЗ в статью 190 ЖК РФ. Эти изменения касаются порядка подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно обновленной части 2 статьи 190 ЖК РФ, акт приемки должен быть подписан:

1. Органом местного самоуправления.

2. Лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (если капитальный ремонт проводится на основании решения собственников).

Порядок и сроки подписания акта, а также взаимодействие участников подписания устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

По вашему вопросу:

УК отвечает за текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Однако капитальный ремонт, как правило, организуется региональным оператором или непосредственно собственниками, если они приняли соответствующее решение.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, именно он выступает заказчиком работ. В этом случае УК не является стороной договора на выполнение капитального ремонта и, соответственно, не обязана подписывать акт приемки.

Несмотря на отсутствие прямого указания в федеральном законодательстве, нормативные акты субъектов РФ могут предусматривать участие УК в приемке работ. Например, в некоторых регионах в состав комиссии по приемке включаются представители УК, что отражено в региональных нормативных актах.

Поскольку порядок взаимодействия участников приемки устанавливается на уровне субъекта РФ, рекомендую ознакомиться с соответствующими нормативными актами вашего региона. Возможно, они предусматривают участие УК в приемке работ.

Если региональные акты не обязывают включать УК в состав комиссии, собственники помещений могут на общем собрании принять решение о включении представителя УК в комиссию по приемке работ. Это позволит УК быть в курсе проведенных работ и оперативно реагировать на возможные недостатки.

Для уточнения порядка приемки работ и возможного участия УК рекомендую обратиться в орган местного самоуправления, который также подписывает акт приемки.

Вообще то гарантия для этого есть.

Нет смысла включать УК

Федеральный закон № 100-ФЗ от 16 апреля 2022 года действительно внёс изменение в статью 190 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок утверждения акта о приёмке оказанных услуг и/или выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Однако этот закон не предусматривает обязательного включения управляющей компании в состав комиссии по приёмке работ.

Причина этого заключается в том, что управляющая компания не является стороной договора подряда на выполнение капитального ремонта. В соответствии со статьей 182 Жилищного кодекса РФ, договор подряда заключает региональный оператор фонда капитального ремонта либо иной заказчик, который может действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания выполняет функции управления домом, но она не отвечает за проведение самого капитального ремонта.

Тем не менее, согласно статье 189 Жилищного кодекса, управляющая организация обязана контролировать качество выполнения работ по договору подряда и обеспечивать соблюдение требований технических регламентов при проведении капитального ремонта. Это означает, что хотя управляющая организация и не обязательно должна присутствовать в составе комиссии по приёму работ, её участие может быть полезным для обеспечения качества выполненных работ и последующего устранения возможных недостатков.

Здравствуйте, Татьяна. Хороший вопрос.

Видимо, при подготовке изменений в ст. 190 ЖК РФ никто из депутатов даже не подумал, что включение УК в комиссию по приемке оказанных услуг по капремонту является целесообразным и разумным.

Второй вариант. Явная коррупционная составляющая, поскольку при капремонте легко "отмывать" деньги. А чем меньше членов комиссии, тем легче скрыть недостатки и факт хищения.

К сожалению, других вариантов не вижу.

В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Таким образом, поскольку в договоре только две стороны договора, а управляющая организация не является стороной договора, в комиссии по приёмке работ её сотрудникам делать нечего, так как никаких полномочий по кап. ремонту управляющим организациям не предоставлено законом.

В исключение из этого правила, ч.2 ст.190 ЖК РФ предусмотрено дополнительное включение представителей органа местного самоуправления. Это связано с тем, что ч.6 ст.189 ЖК РФ установлено, что в случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы.

То есть ОМСУ выполняет некоторые функции собственников помещений в МКД.

Кроме того, ОМСУ оплачивает капремонт в отношении имущества, включённого в реестр его собственности. У управляющих организаций таких функций нет, поэтому при приёмке работ по капремонту они не нужны.

Причины не включения УК в комиссию по приемке работ:

1. Распределение полномочий:

- Согласно изменениям, внесенным в статью 190 ЖК РФ Федеральным законом от 16.04.2022 № 100-ФЗ, акт приемки работ должен подписываться представителями органов местного самоуправления и собственниками помещений (или их уполномоченными представителями).

- Управляющая компания, как правило, не является стороной договора на выполнение работ по капитальному ремонту, который заключается между региональным оператором (или другими заказчиками) и подрядчиком.

2. Роль УК:

- УК отвечает за текущее содержание и обслуживание многоквартирного дома, а не за капитальный ремонт, который организуется отдельно, обычно через регионального оператора. Следовательно, УК может не иметь прямого влияния на решения, касающиеся капитального ремонта.

3. Нормативные акты субъектов РФ:

- Как вы правильно указали, порядок подписания актов и состав комиссий могут устанавливаться на уровне субъектов Российской Федерации. В некоторых регионах действительно может быть предусмотрено участие УК в комиссии по приемке работ, но это не является обязательным на федеральном уровне.

4. Правила общего собрания собственников:

- Собственники помещений могут самостоятельно принимать решение на общем собрании о том, чтобы включить представителя УК в комиссию по приемке, но это остается на усмотрение собственников.

УК не является стороной договора подряда на выполнение капитального ремонта.

Договор подряда заключает региональный оператор фонда капитального ремонта либо иной заказчик, который может действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

УК же занимается вопросами по управлению МКД, поэтому не была внесенка в качестве обязательного члена комиссии.

В свою очередь, УК обязана контролировать качество выполнения работ по договору подряда и обеспечивать соблюдение требований технических регламентов при проведении капитального ремонта.

Акт приёмки работ подписывается представителями органов местного самоуправления и собственниками помещений (или их уполномоченными представителями).

- см. ст. 182, 189, 190 ЖК РФ

Спасибо вам за ответ на очень печальный вопрос. Безответственность ФКР при проведении капремонта обязана контролировать упр/к по всем смыслам её назначения...

Вы предлагаете- "если региональные акты не обязывают включать УК в состав комиссии, собственники помещений могут на общем собрании принять решение о включении представителя УК в комиссию по приемке работ. Это позволит УК быть в курсе проведенных работ и оперативно реагировать на возможные недостатки."

Но насколько трудоёмко проведение собрания МКД, настолько зыбко такое решение ОСС МКД в плане легитимности, ведь сама упр/к может быть против .