Как сможет организация отдать или продать их своим рабочим, по какой цене - рыночной или балансовой?

Если квартиры находятся в собственности ОАО, целью является передача права собственности на квартиры работникам - физическим лицам, а не предоставление квартир по договору коммерческого найма (аренды) или безвозмездного пользования, то отчуждение может быть произведено как по договору купли-продажи, цену по которому назначает продавец, так и по договору дарения с уплатой одаряемым подоходного налога со стоимости квартиры. В соответствии с п.3 ст.40 НК РФ в случае если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Таким образом, занижение цены продаваемой квартиры может повлечь за собой проблемы при налоговой проверке. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (п.4 ст.40 НК РФ). Цена объекта недвижимости-квартиры может быть легко установлена путём определения средней рыночной стоимости аналогичных квартир на основании публикаций в «Бюллетене недвижимости». Этим же способом оценки пользуется оценщик, имеющий лицензию на оценочную деятельность. Работник может производить оплату стоимости квартиры в рассрочку, либо получить заём на покупку квартиры в организации. Если заем выдан без процентов либо с процентами, но ниже ставки рефинансирования, то в соответствии с нормами налогового законодательства заемщик получает материальную выгоду, экономя на процентах. Сумма материальной выгоды должна быть включена в налогооблагаемый доход работника (пп.1 п.1 ст.212 НК РФ). Материальная выгода рассчитывается как разница между суммой процентов, начисленных из расчета 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент получения средств, и суммой процентов по условиям договора.

Стоимость проданной квартиры с момента перехода права собственности к работнику и до момента полного исполнения работником своих обязательств по оплате квартиры в соответствии с договором купли-продажи учитывается организацией на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". При этом в целях исчисления НДФЛ в соответствии со ст.212 НК РФ в случае заключения налогоплательщиком договора приобретения квартиры в кредит или рассрочку расчет материальной выгоды не производится. Работник может воспользоваться при покупке квартиры ипотечным кредитом банка, при этом ОАО может поручиться перед банком (или иным потенциальным кредитором) за своего сотрудника при получении им кредита для строительства или покупки жилья.

Согласно пп.3 п.1 ст.268 НК РФ при реализации купленной квартиры налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения товара с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения. Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество являются внереализационными расходами (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ), то есть в налоговом учете покупная стоимость квартиры формируется без учета расходов по регистрации.

При купле-продаже работник может воспользоваться правом однократного получения имущественного налогового вычета по пп.2 п.1 ст.220 НК РФ на сумму произведённых затрат, но не свыше, чем на 1000000руб.

При данной ситуации сталкиваются разные интересы: ОАО и работника. Если ОАО хочет обеспечить работника квартирой и соблюсти при этом свои финансовые интересы, то выгоднее всего приобретать квартиру для работника по трехстороннему договору купли-продажи квартиры, либо в результате договора цессии на стадии строительства, при этом ОАО выступает покупателем или дольщиком, а работник - третьим лицом, в пользу которого компания приобретает жилье. В этом случае ОАО не уплачивает никаких налогов, а с зарплаты работника вычитывается налог на доходы (13%). Поскольку квартира, которую ему передали, это тоже доход, только в натуральной форме. Квартира безусловно стоит недешево, но со всей её стоимости налоговому агенту - работодателю надо удержать 13 процентов подоходного налога. Однако вычитать из зарплаты работника больше половины его ежемесячного дохода нельзя (п.4 ст.226 НК РФ, ст.138 ТК РФ).

На практике чаще используют другой вариант, который гораздо проще оформить. Работодатель покупает жилье, а потом дарит его работнику по договору дарения в простой письменной форме без нотариального удостоверения, чтобы работнику не пришлось потом платить ещё и налог на дарение (ст.5 Закона РФ №2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»). С подарка в виде квартиры работник также должен заплатить 13 процентов подоходного налога. Но в этом случае и ОАО придется отдать государству налог на добавленную стоимость (18%) с цены имущества, указанной в договоре дарения. Поэтому для ОАО выгоднее воспользоваться названным выше 3-х сторонним договором, что возможно тогда, когда ОАО ещё не является собственником квартиры. Если же дом уже построен, то наиболее оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку или за наличный расчёт (при наличии у работника достаточной суммы, либо при предоставлении ему займа на покупку квартиры, получении им ипотечного кредита в банке и. т. п).