Покупка доли квартиры с долгами

Здравствуйте, Сергей! Просто заведите новый лицевой счет. Доказывать Ваш долг должны поставщики ЖКУ, а не Вы (ст.55-56 ГПК РФ). Не путайте бремя доказывания. Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ "каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом".

Согласно ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у покупателя недвижимости не раньше вступления в права собственности. Но есть одно исключение. Исключение составляют только платежи по капитальному ремонту (ст.169 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме».

Так что если Вы и несете какие-либо обязательства, то только в части взносов на капитальный ремонт.

Все просто. Долги рассчитываются (при отсутствии счетчиков) за конкретный период (по месяцам).

Долг, образовавшийся до регистрации за Вами права собственности, будет отнесен на прежнего собственника.

Указать все это в договоре

А потом принести ЖКУ выписку из ЕГРН

Здравствуйте!

Сделка пройдет и с долгами по к/у, если на недвижимость не наложен арест и покупка не в ипотеку.

Задолженность за кап. ремонт перейдет к Вам.

А вот коммунальные платежи должен будет оплатить предыдущий собственник.

Это связано с тем, что оплата коммунальных услуг происходит по лицевому счёту. А он закреплён за собственником.

Несмотря на это, действия УК не всегда законны и иногда они неправомерно требуют долги с новых собственников.

Так как договор у Вас еще не заключен, Вы можете зафиксировать условия погашения долга по коммунальным услугам.

Например: включить в договор условие о задатке, с которого продавец обязуется оплатить долг по коммунальным платежам.

Или можно дополнительно зафиксировать перевод долга за коммунальные услуги на продавца.

Обоснование:

Статья 391 ГК РФ "Условия и форма перевода долга".

Статья 153 ЖК РФ "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги".

Статья 158 ЖК РФ "Расходы собственников помещений в многоквартирном доме".

Рада помочь!

Уважаемый Сергей!

По общему правилу установленному статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

То есть обязанность по содержанию (оплате) за коммунальные услуги у вас возникнет только с момента когда вы стали собственником. Это дата будет указана в выписке из ЕГРН. Исключение: как вы правильно заметили - капремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).

Есть два варианта решения проблемы:

1. Согласуете с продавцом, что часть денежных средств полученных от квартиры, пойдет на оплату долгов по коммунальным платежам. Безусловно, существует риск что этого сделано продавцом не будет. Вариант, оставить часть этих денег у себя и после регистрации оплатить. Смотрите, как получится вам договориться.

2. После регистрации сделки в Росреестре, обязательно информируете об этом всех поставщиков услуг ЖКХ о данной сделке в письменной форме с приложением выписки из ЕРГН. Доказательства направления этого уведомления (нарочным с отметкой о вручении, почтовая квитанция) обязательно должны сохранить. При этом формируете новые лицевые счета и далее ждете выставленные счета по ним. Здесь также есть риск, что ЖКХ проигнорируют ваше сообщение и будут по прежнему выставлять вам счета со "старыми" долгами, но это все решается путем переписки и в случае необходимости через прокуратуру, ГЖИ. Обязательно контролируйте входящую корреспонденцию.

Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику. То есть, если предыдущие владельцы не оплатили взносы на капитальный ремонт, эта сумма перейдет к вам после покупки доли в квартире.

Задолженности по другим видам коммунальных платежей (водоснабжение, отопление, электроэнергия и т.д.) остаются на старом собственнике. Эти долги не переходят к новому владельцу, однако важно убедиться, что новые расчеты будут вестись корректно.

Чтобы обезопасить себя и исключить претензии со стороны поставщиков коммунальных услуг, рекомендую следующее:

1. Заключите соглашение с продавцом:

- Включите пункт о том, что продавец обязуется погасить все имеющиеся задолженности перед передачей права собственности.

2. Получите справки об отсутствии задолженностей:

- Перед покупкой попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженностей по всем видам коммунальных услуг.

3. Подайте заявление в управляющую компанию:

- После приобретения доли в квартире напишите заявление в управляющую компанию о смене собственника. Приложите копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН.

4. Установите счетчики:

- Установка счетчиков позволит точно контролировать потребление ресурсов и избежать оплаты по нормативам.

5. Проверяйте начисления:

- Регулярно сверяйте платежные документы с реальными расходами, чтобы убедиться в правильности начислений.

Если вы планируете приобрести 1/3 доли квартиры, то да, ваши обязательства по оплате коммунальных услуг начинают действовать только с момента вступления в права собственности. При этом, как вы отметили, согласно статье 169 Жилищного кодекса РФ, к новому собственнику переходят только долги за капитальный ремонт. Остальные долги (например, за электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные услуги) не переходят.

- Новый лицевой счет: Правильным шагом будет открытие нового лицевого счета на ваше имя в управляющей компании. Это будет подтверждением того, что вы новый собственник, и вы сможете начать оплачивать только текущие коммунальные платежи, без учета долгов предыдущих собственников.

- Доказательства долгов: Согласно статьям 55 и 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания лежит на стороне, которая утверждает факт долга. То есть, если управляющая компания или поставщики услуг захотят взыскать с вас старые долги, они должны доказать, что вы несете данное обязательство — а вы, как новый собственник, можете ссылаться на то, что к вам эти обязательства не относятся, за исключением взносов на капитальный ремонт.

Если возникнут споры с управляющей компанией или поставщиками ЖКУ относительно старых долгов:

1. Обращайтесь к управляющей компании с уведомлением о том, что вы новый собственник и срок истек, в котором были образованы долги.

2. В случае отказа управляющей компании списать старые долги, вам нужно будет подготовить копии документов о переходе прав собственности и новое свидетельство о праве собственности для доказательства вашей позиции.

3. Если проблема не решится мирным путем, можно рассмотреть возможность обращения в суд с иском о признании отсутствия задолженности.

Вам ничего доказывать не нужно.

Разделите лицевые счета просто при наличии долгов.

Вы не обязаны погашать долги прежнего собственника.

При нарушении прав направить жалобы в прокуратуру и ГЖИ.

В УК предоставить заявление и копию ДКП.

- см. ст. 8.1, 209 ГК РФ, ст. 30, 153, 158 ЖК РФ

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

Согласно статье 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности. Долги, образовавшиеся до регистрации вашего права собственности, остаются за прежним собственником. Это подтверждается и статьей 158 ЖК РФ, которая регулирует расходы собственников помещений в многоквартирном доме.

-------

После регистрации права собственности на 1/3 квартиры Вы будете отвечать только за платежи, начисленные с момента регистрации. Лицевой счет на квартиру един, и его не разделяют между собственниками. Однако долги за период до вашего вступления в права собственности не могут быть взысканы с вас.

--------

Чтобы подтвердить свою позицию перед поставщиками ЖКУ, предоставьте им выписку из ЕГРН, подтверждающую дату регистрации вашего права собственности. На основании этого долги будут разделены: за период до регистрации — на прежнего собственника, после — на вас.

--------

С уважением, Дарья Алексеевна!

Здравствуйте Сергей!

В данном случае, согласно ст.153 ЖК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у покупателя недвижимости не раньше вступления в права собственности. Но есть одно исключение. Исключение составляют только платежи по капитальному ремонту (ст.169 Жилищного кодекса РФ).

И солгано ст. 158 ЖК РФ «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!