Продажа доли зем. участка. Нужна ваша помощь.

Вы все чуть не так понимаете. Все что нужно:

1. Соглашение о перераспределении долей

2. Выделить в натуре (разделить) участок

3. Дальше каждый делает со своим участком что хочет, в том числе дом регистрирует

Здравствуйте, Константин!

Вы можете подстраховаться и соблюсти данные рекомендации, которые помогут вам минимизировать риски и защитить свои права на жилой дом.

В первую очередь необходимо собрать все необходимые документы для оформления права собственности на жилой дом (технический план, уведомление о начале и окончании строительства и т. д.). Далее обратиться в администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (если требуется) и для регистрации права собственности на дом.

Оформите соглашение о порядке пользования (желательно), где вы укажете, что на вашем з/у находится Ваш дом. Предложите сособственнику (3,25 сотки) заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Если сособственник согласится, составьте соглашение и зарегистрируйте его в нотариусе, в ЕГРН.

После этого можете продавать долю участка. Заключив договор купли-продажи доли земельного участка с совладельцем (3,25 сотки) у нотариуса, в договоре четко укажите информацию о жилом доме и отсутствии претензий со стороны покупателя.

А далее регистрация перехода права собственности. Осталось подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на долю земельного участка в Росреестр.

Успехов вам!

Здравствуйте, Константин!

Для начала надо выделить долю, на которой стоит дом в качестве самостоятельного земельного участка.

Далее - узаконить право собственности на этот дом. Возможно потребуется обращаться в суд на основании ст. 222 ГК РФ. Все зависит от параметров дома.

После этого обратиться с решением суда в МФЦ и зарегистрировать право собственности на дом.

Далее уже никто не сможет на него претендовать. Т.к. право собственности будет в установленном порядке оформлено.

Константин, уважаемый!

Судя по Вашему вопросу у Вас земельный участок находится не общедолевой собственности, а в долевой, так как Вы пишите Пропорционально долям в праве общей долевой собственности 1 собственнику принадлежит 3,25 сотки земли, 2 собственнику 12,75 сотки. и Собственником доли земельного участка 12,75 сотки на своей доле...

Так что можно сделать вывод что у собственников есть Соглашение об определении долей согласно ст.245 Определение долей в праве долевой собственности ГК РФ и границы участков размежёваны

Если это так на самом деле, то собственник доли 12,75 соток может за плату перераспределить часть своего участка в пользу смежного, при обязательной госрегистрации по правилам п.п.7 п.1 ст. 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

По легализации дома

Так как дом построен собственником доли 12.75 соток и остается на участке после его перераспределения, то для его узаконивания следует обращаться в суд по основаниям ч.3 ст.222. Самовольная постройка ГК РФ, так как все условия для этого имеются (образец иска прикреплен)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности ... которого находится земельный участок, на котором создана постройка...

В какой последовательности оформить дом: до начала перераспределения земельного участка или после юридического значения не имеет, но если собственник опасается каких-то непредвиденных последствий, то целесообразно перевести дом в собственность до начала размежевания участка

Уважаемый Константин, давайте разбираться!

--------

Ситуация, которую Вы описываете, имеет несколько ключевых моментов, требующих детального рассмотрения с точки зрения земельного и гражданского законодательства. Важно понимать, что намерения собственника доли земельного участка в 12,75 соток оформить дом исключительно на себя и затем продать часть доли земли другому собственнику сопряжены с определенными рисками, касающимися прав на жилой дом.

Почему нельзя просто оформить дом на одного собственника, а потом продать долю земли

Изначально, ключевая проблема заключается в том, что возведение дома на земельном участке, находящемся в долевой собственности, создает объект общей долевой собственности, по крайней мере, на начальном этапе. Регистрация права собственности на дом только на одного из сособственников земельного участка без согласия другого сособственника будет крайне затруднительной и, скорее всего, оспоримой в судебном порядке.

Статья 244 ГК РФ устанавливает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Что нужно сделать

Самым важным шагом является получение письменного нотариально удостоверенного согласия второго сособственника (владельца доли в 3,25 сотки) на строительство дома и отказ от каких-либо прав на этот дом в будущем. В этом соглашении должно быть четко указано, что строительство ведется исключительно за счет средств первого сособственника, и второй сособственник не имеет и не будет иметь никаких претензий на построенный дом. Это согласие станет ключевым доводом в случае возможных споров.

До продажи части доли необходимо рассмотреть возможность выдела доли в натуре с одновременным определением порядка пользования земельным участком. Это означает, что нужно разделить участок так, чтобы часть, на которой расположен дом, и прилегающая к нему территория, соответствовала доле 12,75 соток, а другая часть – доле 3,25 сотки. Этот процесс требует согласования с кадастровым инженером и местными органами власти. Возможно, потребуется межевание и изменение границ земельного участка. Решение о разделе должно быть оформлено соглашением между собственниками и зарегистрировано в ЕГРН.

------------

Только после завершения процедуры раздела земельного участка и регистрации права собственности на выделенный участок с долей в 12,75 соток, можно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом исключительно на собственника этого участка.

------------

После регистрации права собственности на дом и на выделенный земельный участок, можно будет продать часть доли в земельном участке (2,75 сотки) второму собственнику.

Более рискованный вариант такой

Если все-таки выбираете путь оформления дома до раздела участка, то необходимо добиться согласия второго сособственника на оформление дома исключительно на первого собственника. Это согласие должно быть оформлено нотариально и содержать пункт об отказе от права общей долевой собственности на дом. Однако, даже при наличии такого согласия, всегда существует риск оспаривания данной регистрации в суде, особенно если второй сособственник изменит свое мнение.

В случае если второй сособственник не согласен на бесплатный отказ от прав на дом, необходимо рассмотреть вопрос о выплате ему компенсации. Сумма компенсации должна быть согласована обеими сторонами и зафиксирована в соглашении.

Вам обязательно потребуется помощь квалифицированного кадастрового инженера для проведения межевания и подготовки необходимых документов для раздела земельного участка.

И еще - убедитесь, что раздел земельного участка не противоречит Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Минимальные размеры земельных участков и другие требования должны быть соблюдены.

----------

Оптимальным вариантом является сначала раздел земельного участка, затем оформление дома, и только потом продажа доли. Это позволит избежать многих рисков и споров в будущем. Если же вы решите пойти по пути оформления дома до раздела, то необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием второго сособственника и быть готовым к возможным судебным разбирательствам.

С уважением!

Здравствуйте уважаемый Константин!

В рассматриваемом случае в целом, в силу ст. 252 ГК РФ допускается выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. Для соблюдения баланса интересов обычно одной из сторон выплата компенсации (п. 4 ст. 252 ГК), в Вашем случае продажа доли.

А поэтому оформите соглашение о порядке пользования (желательно), где вы укажете, что на вашем з/у находится Ваш дом. Предложите сособственнику (3,25 сотки) заключить соглашение о порядке пользования земельным участком и если сособственник согласится, составьте соглашение и зарегистрируйте его в нотариусе, в ЕГРН.

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Всего доброго!

Здравствуйте!

Согласно ст. 246 ГК РФ - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Можно

оформить соглашение, в котором сособственники выражают согласие на распоряжение общим зем. участком на определенных условиях. При недостижении согласия , спор решается в судебном порядке .

Для того чтобы собственник доли земельного участка 12,75 сотки мог защитить свои права на жилой дом и предотвратить возможные претензии со стороны сособственника доли земельного участка 3,25 сотки, то следует предпринять следующие действия:

Это оформить права собственности на жилой дом. Для чего изначально, собственник доли 12,75 сотки должен обратиться в органы кадастрового учета с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом. Для этого следует подготовить все необходимые документы, включая:

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о собственности);

Паспорта и свидетельства о праве на недвижимость;

Технический паспорт на дом (возможно, потребуется его согласование с местными органами самоуправления);

Акт готовности объекта (если требуется).

Важно уточнить, что если сособственник доли земельного участка 3,25 сотки не вносил средства в строительство жилого дома то и не имеет никаких прав на него.

После того как собственник доли 12,75 сотки зарегистрирует право собственности на дом, ему следует подготовить нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли земельного участка (2,75 сотки) с владельцем доли 3,25 сотки. В этом договоре важно указать, что продажа доли осуществляется без ссылок на право собственности на дом, который находится на данной доле, и что после сделки сособственник не будет иметь никаких прав на дом.

После заключения договора купли-продажи необходимо произвести регистрацию изменений в кадастровом учете, чтобы новая доля по праву собственности была закреплена. Это также нужно сделать для выделенного земельного участка.

Если после продажи доли собственности в 2,75 сотки у нового собственника (первый сособственник) останется 6 соток, может потребоваться произвести процедуру выделения доли в отдельный земельный участок. Это может потребовать дополнительных согласований и документации на уровне местных органов власти.

Смотрите, допускается выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого.

Сперва Вам необходимо продать свою долю, далее осуществляется выдел доли, производится оформление права собственности на долю участка, как отдельный объект недвижимости. Только после этого осуществляется регистрация права собственности на дом.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

- см. ст. 252 ГК РФ, ст. 11.4 ЗК РФ

Здравствуйте, Константин! В соответствии со ст. 252 ГК РФ"1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними". Делайте для начала соглашение о порядке распределения долей. П. 2 ст. 252 ГК РФ "2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества". Выделяйте долю в натуре. Далее можете регистрировать дом.