В моих документах зарегистрированных а росреестре указана я, как владелец 7/11 долей, а второй собственник стоит прочерк.

Ситуация, которую вы описываете, является сложной, но разрешимой в рамках действующего законодательства. Основная проблема заключается в сочетании желания выделить долю в натуре (преобразовать право на долю в праве собственности на конкретную, изолированную часть дома) с наличием незаконной пристройки и пассивным поведением второго сособственника.

Разбор ситуации и правовые основания

1. Право на выдел доли в натуре. Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Для недвижимости, в частности жилого дома, выдел в натуре возможен, если это позволяет техническая планировка: можно создать изолированное помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. Из вашего описания (отдельные вход и коммуникации) следует, что техническая возможность для выдела, вероятно, существует, что является ключевым положительным фактором.

2. Проблема незаконной пристройки. Наличие самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), не соответствующей градостроительным и строительным нормам и не оформленной в установленном порядке, серьезно осложняет процедуру. Эта пристройка является частью общего имущества, но ее правовой статус неопределен. Она может быть признана судом самовольной постройкой и подлежать сносу за счет ее владельца (в данном случае – второго сособственника, если будет доказано, что он ее возвел или пользуется ею). При выделе доли суд будет учитывать это обстоятельство, так как это влияет на состав и стоимость общего имущества, подлежащего разделу.

3. Отказ второго собственника от взаимодействия. Его бездействие и отказ от выделения доли делают добровольное соглашение невозможным. В таком случае закон предоставляет единственный путь – обращение в суд.

4. Особенность с записями в ЕГРН. Тот факт, что в выписке на ваш объект второй собственник указан как лицо, право которого не зарегистрировано ("прочерк"), не лишает его прав на долю, если право возникло на законном основании (например, по договору, решению суда, наследству). Однако это может указывать на проблемы в цепочке документов у второго собственника. Для суда важно установить, кто является законным владельцем 4/11 долей.

Пошаговый алгоритм действий

Учитывая обстоятельства, рекомендуемый порядок действий следующий:

1. Подготовка документов и доказательств. Соберите все документы: выписку из ЕГРН, документы-основания для вашего права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.), технический паспорт или план дома (если есть). Крайне важно зафиксировать факт наличия незаконной пристройки. Для этого можно:

* Заказать обследование у кадастрового инженера, который подготовит заключение о соответствии/несоответствии строения документам.

* Обратиться с жалобой в местную администрацию (орган муниципального земельного контроля) или Госстройнадзор для проведения проверки и выдачи предписания о сносе или узаконивании.

* Сделать фотографии, видеосъемку пристройки.

2. Попытка досудебного урегулирования (формальная, но обязательная). Направьте второму сособственнику заказным письмом с уведомлением о вручении официальное предложение о заключении соглашения о выделе доли в натуре. В предложении укажите ваш вариант раздела (какую конкретно часть дома вы предлагаете закрепить за собой в счет 7/11 долей). Даже если ответа не последует, у вас будет доказательство попытки решить вопрос мирно, что требуется для суда.

3. Обращение в суд. Если в установленный вами разумный срок (например, 30 дней) ответа не поступило или получен отказ, необходимо подавать исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома.

* Исковые требования будут комплексными:

а) Основное требование: Выдел доли в натуре в виде конкретной, изолированной части жилого дома, соответствующей 7/11 долям в праве общей собственности, с последующей государственной регистрацией права собственности на эту часть.

б) Дополнительное/встречное требование (или отдельный иск): Признание пристройки самовольной постройкой и обязание ответчика (второго собственника) ее снести. Либо, как альтернатива, требование о соразмерном уменьшении доли ответчика в общем имуществе в связи с тем, что часть этого имущества (пристройка) является неузаконенной и может быть утрачена.

* В исковом заявлении необходимо подробно изложить все обстоятельства, приложить все собранные документы и доказательства. Потребуется проведение судебной строительно-технической экспертизы для определения технической возможности выдела доли в натуре и оценки стоимости дома с учетом/без учета пристройки.

4. Исполнение решения суда. После вступления решения суда в законную силу, если иск удовлетворен, вы сможете на его основе зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома в Росреестре.

Краткое резюме

Выделить долю в натуре в вашей ситуации возможно только в судебном порядке из-за отказа второго собственника. Наличие незаконной пристройки является значимым осложняющим фактором, который суд будет обязан учесть. Ваши сильные стороны – техническая возможность выдела (отдельные вход и коммуникации) и большая, чем у сособственника, доля в праве собственности.

Рекомендация: Учитывая комплексность вопроса (жилищное право, вопросы легализации/сноса самовольных построек, судебная процедура), настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к юристу, специализирующемуся на спорах о недвижимости. Юрист поможет правильно сформулировать исковые требования, собрать доказательственную базу и будет представлять ваши интересы в суде, что значительно повысит шансы на успешный исход дела.