Можно ли продать или подарить долю в частном доме без оформленного земельного участка

Здравствуйте уважаемая Ирина

Да, можно подарить долю в доме с неоформленным земельным участком. Основанием для отказа в регистрации сделки отсутствие кадастрового учета участка не является. Все основания для отказа в гос. регистрации установлены ст. 27 ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости". То, что земельный участок не оформлен не лишает права собственника согласно ст 209 ГКРФ сделать дарение доли путем заключения договора дарения стст 572-574 ГК РФ.

Продать долю в праве общей долевой собственности на дом без земли под ним нельзя, если земельный участок и дом находятся в собственности продавца, так как в данном случае действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Этот принцип последовательно реализуют положения Земельного, Гражданского, Жилищного, Градостроительного кодекса РФ, Федеральный закон О государственной регистрации недвижимости.

Продать с соблюдением 250 ГК РФ

И продать и подарить право собственника _209 ГК РФ

Здравствуйте, Ирина.

С юридической точки зрения продать или подарить долю в частном доме без оформленного земельного участка возможно, поскольку сделка с домом — это распоряжение объектом недвижимости, находящимся в собственности, на основании ст. 209 ГК РФ. Земельный участок, даже не оформленный, при этом не препятствует регистрации права на дом или долю, если соблюдены остальные условия сделки.

Однако, при продаже действует принцип единства судьбы земельного участка и дома, закрепленный в ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ. Это означает, что покупатель доли в доме получает право на часть земельного участка под ним. Если участок не оформлен, Росреестр может приостановить регистрацию, поскольку невозможно указать долю покупателя в праве на землю, что препятствует соблюдению норм регистрации.

Формально отказ нотариуса удостоверить договор возможен, если из-за неоформленного участка невозможно обеспечить правовую определенность объекта. Однако при дарении таких проблем меньше, и практика часто допускает регистрацию сделки дарения.

Рекомендую сначала инициировать оформление земли в собственность или аренду, чтобы избежать рисков при продаже. Если нужно — помогу подготовить заявление в орган местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

С уважением,

Гайворонский Александр.

Для правильного ответа надо ознакомиться с документами на земельный участок и на дом, его собственнике или собственниках.

Сделки с долями недвижимости - домов и земли в 2025 года проводятся лишь нотариусами.

Для многих граждан будет быстрее и дешевле первоначально решить все вопросы с землей, в том числе и через суд, чем пытаться через суд признать незаконным решение нотариуса об отказе в удостоверении сделки. Нередко работники Нотариальной палаты Самарской бесплатно по телефону отвечают на вопрос об обоснованности или необоснованности отказа нотариуса.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства;

(п. 21.2 введен Федеральным законом от 26.12.2024 N 487-ФЗ).

Росреестр разъяснил одну из новелл Закона № 487-ФЗ, которая касается порядка регистрации сделок с земельными участками. Речь идет о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

Специалисты ведомства предупреждают, что с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ.

Объясняя как будет работать новелла, в Росреестре отметили, что документы для осуществления учетно-регистрационных действий будут приняты у заявителя в установленном порядке, однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учетно-регистрационные действия будут приостановлены.

Подчеркивается, что применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.

Специалисты Росреестра поясняют, что новелла обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

Если у вас есть земельный участок или вы планируете сделку, вот что стоит предпринять:

1. Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка можно следующими способами:

• открыть публичную кадастровую карту Росреестра: https://nspd.gov.ru/, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок;

получить выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде (с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ).

2. При необходимости, если сведения о границах земельного участка в ЕГРН отсутствуют, провести межевание земельного участка.

Для этого нужно обратиться к лицензированному кадастровому инженеру. Он выполнит все замеры, согласует границы с соседями и передаст данные в Росреестр.

3 Убедитесь, что результаты межевания учтены в ЕГРН.

После проведения работ по межеванию границы участка должны быть зафиксированы в ЕГРН. Без этого межевание считается неполным.