Как перевести нежилое помещение в гараж.?

Добрый день. Решение о приостановлении государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке. Если приостановление касается государственного кадастрового учета или одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав по определенным основаниям, то перед обращением в суд может потребоваться обжалование в апелляционную комиссию.

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (основания для приостановления).

Часть 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (срок приостановления).

Часть 9 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (обжалование приостановления в апелляционную комиссию).

Статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (обращение в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти).

Пункт 1 статьи 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ответственность органа регистрации прав).

Пункт 3 статьи 67 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ответственность государственного регистратора прав).

Смотрите, право собственности на гаражи были оформлены на основании решений судов.

Затем боксы были оформлены в качестве нежилых помещений.

При наличии документов на объекты Росреестр должен был изменить наименование с гаража-бокс на гараж.

Но этого сделано не было, наоборот, орган по какой-то причине вообще приостановил регистрацию указанных объектов на 6 мес.

В данном случае, следует действия Росреестра обжаловать в судебном порядке путем обращения с административным иском в суд + ходатайством об применении обеспечительных мер.

Можно конечно в прокуратуру обратиться, но скорее всего никакого эффекта здесь не будет.

- см. ст. 26, 66, 67 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 85, 218-220 КАС РФ

Добрый вечер, Светлана.

1)Начнем с нюансов именно тонкости...

-Отсутствие четкого определения “гараж-бокс” в законодательстве и размытые границы между “гаражом” и “нежилым помещением”.

-Разное толкование терминов “гараж-бокс” и “нежилое помещение” разными сотрудниками Росреестра.

-Отсутствие единой практики регистрации гаражей в разных регионах и даже в разных отделах Росреестра.

2)Начнем с отказа...

-Обратитесь в Росреестр с письменным запросом о предоставлении письменного отказа в регистрации изменений наименования объекта с подробным обоснованием причин приостановки и конкретным указанием, какие документы необходимо предоставить или какие действия необходимо предпринять для устранения препятствий в регистрации.

3)Обжалуйте решение Росреестра в вышестоящий орган Росреестра (например, в территориальное управление Росреестра или в центральный аппарат Росреестра).

-Обжалуйте решение Росреестра в суд.

4)Обратитесь к кадастровому инженеру для внесения изменений в технический план гаражей. Возможно, потребуется уточнить характеристики объектов и привести их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к гаражам-боксам.

-В техническом плане необходимо четко указать назначение помещений - “гараж-бокс”.

5)Проведите независимую строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит, что ваши помещения соответствуют требованиям, предъявляемым к гаражам-боксам.

-Заключение экспертизы можно будет использовать в суде в качестве доказательства.

6)Если вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду использования “гараж-бокс”, обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

7) ст. 26, 66, 67 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 85, 218-220 КАС РФ

Здравствуйте, Светлана! А они письменно причину пояснили? Если нет, то должны были.

------

Росреестр вправе приостановить регистрацию на основании ст. 26 Закона № 218-ФЗ. В Вашем случае возможные причины:

п. 3 ч. 1 ст. 26 — противоречия между заявленными правами (гараж) и ранее зарегистрированными (нежилое помещение);

п. 7 ч. 1 ст. 26 — несоответствие формы/содержания документов требованиям закона (например, технический план не отражает назначение как гаража);

п. 49 ч. 1 ст. 26 — противоречия между сведениями в ЕГРН и представленными документами (судебные решения указывают на гараж-бокс, а Росреестр внес запись о нежилом помещении).

----------

Можете обжаловать в суд приостановку, иск так и называется "о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав,"

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

---------

С уважением!

предоставьте отказ, может инженер в техническом плане ошибки допустил , или в проектной документации указывается, что речь идет именно об нежилом помещении. кроме того, если гараж-бокс и не имеет въездных ворот, то это и не гараж , А НП;

а так, обжалование действий Росреестра возможно или в апелляционную комиссию росреестра, что бессмысленно, либо через суд. при этом, для полноценного ответа как минимум необходимо изучать все документы;

а так :

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 2 Федерального закона от 24.07.2023 №338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

В силу пункта 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 10).

Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 утверждён классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1) предполагает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9.

Под кодом 2.7.2 понимается размещение гаражей для собственных нужд - размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации

Код 4.9 - служебные гаражи - размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Согласно приказа Росреестра от 06.09.2023 №П/0347 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схемы, используемой для формирования технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа» XML-схема, используемая для формирования технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа предоставления в версии программы - 07.

Из письма Росреестра от 08.09.2023 N 18-8289-ТГ/23 следует, что установлен переходный период действия и использования новых и предыдущих версий XML-схем. Срок действия переходного периода до 01.01.2024.

Таким образом, в силу положений Федерального закона от 24.07.2023 №338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», нежилое помещение гаражом не всегда является, в связи с чем для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на нежилое помещение в числе прочего, следовало представить разрешение на ввод нежилого здания в эксплуатацию.

Поскольку после 01.01.2024 XML-схемы, используемые для формирования технического плана здания следовало представлять в версии программы - 07, в соответствии с приказом Росреестра от 06.09.2023 №П/0347, у государственного регистратора также имеются основания для приостановления государственного кадастрового учета.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в решении о приостановлении государственной регистрации (пункт 5 части 1 статьи 26, статья 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Здравствуйте, Светлана !

В данном случае, Вам следует предварительно обратится к кадастровому инженеру для внесения изменений в техплан гаражей и уточнения характеристик объектов (Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ

В противном случаев Вам необходимо решение о приостановлении государственной регистрации обжаловать в судебном порядке (ст.218 КА РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН осуществляется путем указания на вид объекта "здание" и на его назначение "гараж" на основании заявления собственника такого гаража.

В рамках «гаражной амнистии» в соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 №79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменение вида объекта недвижимости  осуществляется на основании заявления без представления технического плана здания путем:

- изменения вида объекта с «помещения» на «здание»;

-указания назначения здания – «гараж».

Администрация города Бердска Новосибирской области

Главная Росреестр Как быстро исправить сведения в ЕГРН о «нежилом помещении» на «гараж»

от 6 октября 2021

Как быстро исправить сведения в ЕГРН о «нежилом помещении» на «гараж»

Специалисты межмуниципального Бердского отдела Управления Росреестра по Новосибирской области отвечают на часто задаваемые вопросы жителей города Бердска.

В ходе проводимых консультаций, ответов на обращения граждан часто задается следующий вопрос: Как быстро исправить в ЕГРН сведения о «нежилом помещении» на «гараж», в том числе с целью законного уменьшения налоговой ставки до 0,1% для физических лиц.

Ежегодно, в периоды уплаты налогов, в Росреесте значительно увеличивается число обратившихся граждан с просьбой о предоставлении в налоговые органы сведений о том, что принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения является гаражами.

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости вид объекта не изменяется, сведения, предоставляемые Росреестров в данном случае, носят информационный характер. Процедура повторяется ежегодно.

В рамках «гаражной амнистии» в соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 №79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменение вида объекта недвижимости осуществляется на основании заявления без представления технического плана здания путем:

- изменения вида объекта с «помещения» на «здание»;

-указания назначения здания – «гараж».

Таким образом, при однократном обращении в Росреестр с заявлением о кадастровом учете изменений в отношении принадлежащего на праве собственности помещения, используемого как гараж, с указанием причины: «приведение вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства (с примечанием: указанием на часть 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 №79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения, данная информация об объекте налогооблажения будет передана в налоговые органы.

Обратитесь в Росреестр с письменным запросом о предоставлении письменного отказа в регистрации изменений наименования объекта с подробным обоснованием причин приостановки и конкретным указанием, какие документы необходимо предоставить или какие действия необходимо предпринять для устранения препятствий в регистрации.

Обжалуйте действий Росреестра в апелляционную комиссию росреестра, что бессмысленно, либо через суд.

Можно обжаловать в суд приостановку, иск так и называется "о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав"

Поручите кадастровому инженеру подготовить заключение, подтверждающее предназначение вашего объекта как гаража. Такой документ станет важным аргументом при обращении в регистрирующий орган.

Для перевода нежилых помещений в гаражи вам необходимо последовательно пройти процедуру изменения вида разрешенного использования и назначения объектов недвижимости в соответствии с градостроительным законодательством и нормами о кадастровом учете. Первым шагом следует запросить в Росреестре письменный отказ с подробным обоснованием приостановки регистрации изменений на основании пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", что позволит вам понять конкретные причины отказа и выработать дальнейшую стратегию действий. Далее нужно подготовить и подать в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН с приложением полного пакета документов, включающего вступившие в силу судебные решения, где данные объекты однозначно идентифицированы как гаражи-боксы, технические заключения кадастрового инженера, подтверждающие соответствие помещений функциональному назначению гаража, а также проектную документацию на весь комплекс, демонстрирующую изначальное проектное решение. Параллельно следует обратиться в комиссию по землепользованию и застройке Москвы с заявлением об изменении вида разрешенного использования на "гараж-стоянку" в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, акцентируя внимание на том, что спорные помещения конструктивно и функционально предназначены именно для хранения автотранспорта и полностью соответствуют всем техническим требованиям, предъявляемым к гаражам. В случае получения отрицательного решения комиссии или повторного отказа Росреестра необходимо готовить административный иск в порядке статьи 218 КАС РФ, в котором следует ссылаться на принцип единства технических характеристик всех боксов в комплексе, на имеющиеся вступившие в силу судебные решения по аналогичным объектам этого же комплекса, а также на положения статьи 61 Закона № 218-ФЗ, предусматривающей обязанность органов кадастрового учета отражать в ЕГРН действительное назначение объекта. Для минимизации финансовых потерь в период разрешения спора имеет смысл направить в налоговый орган заявление о перерасчете налога на имущество с приложением документов, подтверждающих ошибочное отнесение помещений к нежилому фонду, руководствуясь положениями статьи 52 Налогового кодекса РФ. Учитывая сложность и неоднозначность сложившейся ситуации, целесообразно привлечь квалифицированного юриста, специализирующегося на земельном и градостроительном праве, который сможет профессионально подготовить все необходимые документы и выработать оптимальную стратегию защиты ваших интересов в суде, так как судебная практика по подобным спорам действительно отличается неоднородностью, но при наличии убедительной доказательной базы и грамотного юридического сопровождения шансы на положительный исход дела существенно возрастают.

Смотрите, по ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" объекту недвижимости присваивается категория исходя из представленных документов и фактического назначения. Изменение вида объекта возможно, если имеются подтверждающие документы (технические паспорта, суды, проектная документация). Статья 30 Градостроительного Кодекса РФ и СП 42.13330.2016 регулируют нормативы для гаражных боксов и нежилых помещений.

Соберите полную проектную документацию и технический паспорт с точным назначением «гараж-бокс», которая должна быть составлена кадастровым инженером. Это главный документ, подтверждающий назначение помещения.

Подтвердите соответствие требованиям СНИП и СП для гаражных боксов. Если помещение по факту соответствует гаражным боксам, то цель использования должна быть учтена. При наличии спора — добивайтесь решения суда (или уточнения в рамках уже имеющихся дел), где будет чётко подтверждена категория помещения именно как гараж-бокс. Вы уже получали решения, используйте их для обращения в Росреестр. Пишите мотивированное заявление в Росреестр, приложите все документы, где указано назначение (судебные решения, проектная документация, технический паспорт). Это важно для служебной проверки. Если Росреестр останавливает регистрацию без объяснения причин, аккуратно обратитесь с письменным запросом, где потребуйте официальное разъяснение причин остановки регистрации (ст. 32 закона № 218-ФЗ). Если администрация МФЦ/Росреестра отказывается снять ограничения, можно обратиться в суд за защитой прав на объект недвижимости (ст. 301 ГК РФ).

Да, нежилое помещение облагается налогом по более высокой ставке. При оспаривании кадастровой стоимости и квалификации объекта можно снижать налоговую базу через суд (ст. 43 и 44 Налогового кодекса РФ). Но правильное наименование объекта сильно упростит дальнейшую налоговую ситуацию.

Требуется собрать и приложить максимально полную и однозначную документацию с подтверждением назначения помещения как гараж-бокса и использовать уже имеющиеся судебные решения. Обращайтесь в Росреестр с мотивированным заявлением и требованием разблокировать регистрацию.

С уважением.

Приостановка регистрации произошла из-за того, что сведения в документах и в Едином государственном реестре недвижимости отличаются (ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Регистратор сверяет, что написано в документах, с данными в ЕГРН. Отличия могут появиться, например, если в доме больше этажей или машиномест, чем указано в разрешении на строительство.

Чтобы возобновить регистрацию, нужно исправить ошибку и снова отправить документы.

Перед отправкой документов в Росреестр рекомендуется сверить данные с выпиской из ЕГРН.

Статус объекта определяется целевым назначением и характеристиками самого здания, а наименование объекта указывается на основании технических характеристик, представленных заявителем, и сведений ЕГРН.

Узнать причину приостановки можно несколькими способами:

- в официальном письме. Ведомство уведомляет о приостановке всех участников сделки. В уведомлении пишут причину приостановки и сроки, в которые можно исправить ошибку.

- на портале Росреестра. При приёмке документов выдают код заявки. Например, если заявление подавалось через МФЦ, код указан в расписке о приёме документов.

Если заявитель не согласен с решением Росреестра, его можно обжаловать в суде.

Нормативы:

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (основания для приостановления).

Часть 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (срок приостановления).

Часть 9 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (обжалование приостановления в апелляционную комиссию).

Для физических лиц — в районном или административном (статье 46 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства рации РФ), для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — в арбитражном.

Иск можно подавать в течение трёх месяцев с момента получения уведомления о приостановке регистрации.

Обжаловать действия ведомства можно и позднее, при этом придётся доказать, что сроки были пропущены по уважительной причине. В суде необходимо доказать, что ваш объект обладает признаками гаража, а регистрация в качестве нежилого помещения нарушает ваши права и законные интересы.

Здравствуйте! Понимаю вашу ситуацию с переводом помещений в статус гаражей. Сначала запросите в Росреестре письменное объяснение, почему приостановили регистрацию. Это ваше право по закону о регистрации недвижимости. Далее обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы он составил новый технический план, где чётко укажет, что это гаражи. Соберите все документы:

- решение суда о праве собственности;

- новый техплан;

- ваш паспорт;

- документы на собственность.

Если Росреестр снова откажет, можно пожаловаться в вышестоящие органы. Также есть возможность обратиться в суд, чтобы оспорить решение о приостановке. Полезно будет заказать экспертизу, которая подтвердит, что помещения подходят под требования к гаражам. Проверьте, соответствует ли вид использования земли под вашим комплексом требованиям для гаражей. По закону статус помещения зависит от его реального назначения и характеристик. Если ваши помещения фактически используются как гаражи и соответствуют всем требованиям, вы имеете право на изменение их статуса. Не сдавайтесь — у вас есть законные основания для решения этого вопроса. Всё получится, если действовать последовательно и опираться на закон.