Покупка недвижимости

Маргарита, здравствуйте!

О какой земле идет речь? Рядом с домом. Т.е. эта земля не связана с домом. Именно такая неразрывная связь согласно норме ст.1 Основные принципы земельного законодательства ЗК РФ играет роль

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Никакой прочной связи участок земли вне дома с домом не имеет, а соответственно никакого отношения к покупке квартиры с использованием материнского капитала по правилам ст. 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" не имеет и иметь не будет. От слова совсем.

Так что покупайте квартиру, а землю вы можете в последующем приобрести или взять в аренду. Это отдельная тема

Здравствуйте. Всё зависит от того, как зарегистрировано право собственности на объект, который Вы намерены приобрести - именно квартира или доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. В выписке из ЕГРН об этом будет указано. Дело в том, что предполагается соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества (ст.ст. 1, 35 ЗК РФ) в соответствии с которым, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Судьба земельного участка следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества (пропорционально долям) и наоборот, что также следует и из ст. 273 ГК РФ.

Если простыми словами, при условии, что Вы приобретаете именно долю (например 1/2) в праве общей долевой собственности на жилой дом на участке ИЖС, но земельный участок "не оформлен", то в этом случае, Росреестр откажет в государственной регистрации перехода права ( ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости"). Для купли-продажи потребуется и регистрация права собственности на землю и продаваться будет доля в доме вместе с долей в земельном участке.

Однако, если согласно сведений ЕГРН этот объект зарегистрирован именно в качестве квартиры в двухквартирном доме (такое тоже иногда встречается), тогда никаких проблем при покупке не должно возникнуть. На такие объекты распространяются такие же правила и требования, как на куплю-продажу обычной квартиры в МКД. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир. Т.е. землю отдельно покупать не нужно.

Подводя итог, поясню. Прежде чем заключить сделку, внимательно изучите актуальные сведения из ЕГРН относительно приобретаемого объекта недвижимого имущества.

Согласно законодательству, права на земельный участок и права на расположенный на нем объект недвижимости неразрывно связаны. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования этим участком на тех же условиях, что и продавец.

Если дом находится в долевой собственности, все собственники здания должны совместно обращаться в уполномоченный орган для приобретения права собственности на земельный участок. Один собственник не может самостоятельно оформить земельный участок в собственность без согласия другого.

ст.1 Основные принципы земельного законодательства ЗК РФ

Маргарита, добрый день! В том случае если этот дом признан многоквартирным и был введен в эксплуатацию до введение в действие Жилищного кодекса РФ, то в отношении земельного участка под ним действует ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 23.07.2025) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

В частности в п. 2 названной статьи указано следующее:

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, Вам необходимо внимательно изучить выписку из ЕГРН, посмотреть, признан ли дом многоквартирным, и есть ли отметки, что он как либо связан с иным объектом недвижимости (будут помимо кадастрового номера квартиры на которую Вы претендуете иные кадастровые номера). Посмотрите по публичной карте к каким объектам привязаны иные кадастровые номера, возможно будет и земельный участок. Если это так, то земля под многоквартирным домом поставлена на кадастровый учет и перейдет Вам после покупки квартиры в долевую собственность бесплатно.

Естественно это самый желаемый вариант развития событий. Многое зависит от статуса дома. Если индивидуально жилой, дом блокированной постройки то приведенная выше норма не действует

Можно. Закон не предусматривает возможности использования материнского капитала для приобретения земельного участка. Однако, если жилой дом приобретается с использованием средств материнского капитала, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники зданий, расположенных на таком участке, имеют право выкупить землю без проведения торгов (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 2, 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость.

п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ

п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ

подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ

п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ

подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ

пп. 2, 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ

ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Купить квартиру в двухквартирном доме с использованием материнского капитала возможно даже при отсутствии оформленного права на землю, если соблюдаются следующие условия:

Квартира признается самостоятельным объектом недвижимости, имеющим отдельный кадастровый номер и свидетельство о праве собственности.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, соответствует санитарным нормам и требованиям безопасности.

Земельный участок, на котором расположен дом, не препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру.

Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ предусматривает возможность покупки жилого помещения с использованием средств маткапитала независимо от статуса земельного участка, если иное прямо не установлено законом. Главное условие – сделка купли-продажи квартиры должна соответствовать общим правилам гражданского законодательства.

Риск заключается в том, что отсутствие оформленных прав на землю создает неопределенность относительно дальнейшего распоряжения квартирой.