На каком основании наш дом перевели в долевую собственность?

Ситуация, описанная вами, затрагивает сразу несколько правовых аспектов: порядок перевода многоквартирного дома в долевую собственность, права нанимателей жилых помещений, а также соблюдение законодательства при переходе от украинского к российскому правовому полю в городе Севастополе.

1. Правовой статус дома до и после 2014 года

До 2014 года дом находился на территории Украины, квартиры предоставлялись гражданам по ордерам – это типичные отношения социального найма. После вхождения Севастополя в состав РФ, в соответствии с Федеральным конституционным законом № 6-ФКЗ от 21.03.2014, жилищные отношения должны были быть урегулированы с учётом российского законодательства. При этом право собственности на жилые помещения, возникшее до 18 марта 2014 года, признаётся, если оно не противоречит российскому праву. Однако ордер на квартиру не является документом, подтверждающим право собственности – он лишь даёт право проживания.

2. Перевод дома в долевую собственность

Согласно Жилищному кодексу РФ, многоквартирный дом (МКД) является объектом, в котором все помещения находятся в собственности граждан или юридических лиц, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. Если дом не был приватизирован жильцами, он должен находиться в муниципальной или государственной собственности, а граждане проживают по договорам социального найма. В вашем случае изменение статуса с МКД на индивидуальную долевую собственность (вероятно, на здание как единый объект) без согласия жильцов и без предоставления им квартир в собственность является незаконным.

3. Возможные нарушения

- Нарушение права на жилище (ст. 40 Конституции РФ) – лишение статуса нанимателя без предоставления равноценного жилья или права на приватизацию.

- Нарушение процедуры изменения кадастрового учёта – внесение изменений в ЕГРН должно основываться на документах, подтверждающих смену режима собственности (например, решение органа местного самоуправления, договор приватизации). Отсутствие таких документов делает запись в кадастре недействительной.

- Дискриминация пенсионеров и инвалида – отказ в заключении договора найма из-за того, что «доля не является материальным объектом», не основан на законе. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ, право на получение жилья по договору социального найма имеют малоимущие и иные указанные категории граждан. Если квартира фактически существует как изолированное жилое помещение, проживающий в ней гражданин вправе требовать заключения договора социального найма.

4. Что делать?

1. Запросить выписку из ЕГРН на дом и на каждую квартиру – так вы сможете увидеть текущий статус объекта (дата изменения, основание, правообладатель).

2. Обжаловать действия Департамента капитального строительства – направить жалобу в прокуратуру Севастополя и в Управление Росреестра по Севастополю. Укажите, что изменение статуса произведено без учёта мнения жильцов и без соблюдения процедур, предусмотренных ЖК РФ и ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

3. Обратиться в суд с иском о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма и о признании недействительными записей в ЕГРН в части изменения режима собственности. Особенно важно для инвалида первой группы – суд может обязать заключить договор найма, даже если дом числится как долевая собственность.

4. Обратиться к Уполномоченному по правам человека в Севастополе – для защиты прав пенсионеров и инвалида.

Резюме

Перевод многоквартирного дома в долевую собственность без согласия проживающих и без правовых оснований незаконен. Ваши права как нанимателей (социальный наём) должны быть восстановлены, особенно для лежачего инвалида, которому необоснованно отказано в договоре найма. Рекомендуется немедленно обжаловать действия государственных органов и добиваться признания за вами права на проживание по договору социального найма.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.