Продажа доли несовершеннолетнего с маткапиталом только с разрешения опеки и в его интересах.

Ситуация: в квартире 5 дольщиков, включая несовершеннолетнего (доля 1/5, приобретена с участием материнского капитала). Собственники (включая несовершеннолетнего) проживают за границей. Планируется продажа квартиры. Вопросы: 1) Можно ли вывести долю несовершеннолетнего в другую квартиру? 2) Когда это делать? 3) Есть ли последствия, если несовершеннолетний не является биологическим сыном собственника-отца?

Ответ:

1. Вывод доли несовершеннолетнего: Да, возможно. Однако любое распоряжение имуществом несовершеннолетнего требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Вывод доли (т.е. продажа существующей доли с одновременным приобретением доли в другом объекте) допустим, если это не ухудшает жилищные условия ребенка. Поскольку несовершеннолетний проживает за границей, орган опеки может запросить дополнительные документы (подтверждение права собственности на другое жильё, справки о жилищных условиях и т.д.). Рекомендуется заранее подготовить документы на новую квартиру, где будет выделена доля, и обратиться за разрешением в орган опеки по месту регистрации ребенка или по месту нахождения продаваемой квартиры.

2. Сроки вывода доли: Вывод доли может быть осуществлён как до продажи квартиры (если вы заранее приобретаете новое жильё и выделяете долю), так и одновременно с продажей (например, в одном договоре). Однако на практике нотариусы и органы Росреестра требуют, чтобы сделка по продаже и приобретению новой доли были согласованы опекой. Чаще всего рекомендуется сначала получить разрешение, затем провести одновременную сделку (продажа старой доли и покупка новой). Если вы планируете вывести долю раньше, то необходимо оформить дарение или куплю-продажу доли в другой квартире с согласия опеки.

3. Последствия из-за биологического отцовства: То, что несовершеннолетний не является биологическим сыном собственника-отца, может иметь значение, если материнский капитал использовался с нарушением закона (например, средства были направлены на улучшение жилищных условий в отношении неродного ребенка). Однако если материнский капитал был использован на приобретение доли в квартире, и несовершеннолетний является ребенком, на которого был получен сертификат (обычно это дети матери), то факт отцовства другого лица не влияет на права собственности. Но в случае если отец не является родственником ребенка, могут возникнуть вопросы у опеки при проверке сделки. Рекомендуется предоставить документы, подтверждающие законность использования материнского капитала (свидетельство о рождении, сертификат, справки ПФР).

Резюме: Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения опеки. Долю можно вывести в другую квартиру как до, так и во время продажи. Вопрос биологического отцовства не должен препятствовать сделке, если материнский капитал использован законно. Рекомендуется проконсультироваться с юристом и органом опеки по месту жительства.

Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.