Договор купли продажи

Question

Приобретаем машино-место у Продавца за 1550000 
Кадастровая стоимость объекта 1115000
Объект в собственности у Продавца находится 3,5 года 
Продавец предлагает оформить сделку двумя документами: Договор купли-продажи на 800000 и соглашение о компенсации стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения (машино-места) на 750000. ВОППРОС: насколько законна и безопасна для меня, как Покупателя такая сделка: а) в данный момент при покупке б) в дальнейшем при возможной продаже.

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Вообще небезопасно при расторжении договора вы вернёте только 800.000 руб в продаже не сможете за честь затраты кроме 800.000 руб

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы покупаете машино-место за 1 550 000 руб., кадастровая стоимость — 1 115 000 руб., продавец владеет им 3,5 года (менее 5 лет). Продавец предлагает оформить сделку двумя документами: договор купли-продажи на 800 000 руб. и соглашение о компенсации стоимости неотделимых улучшений на 750 000 руб.

### Законность и риски для вас как покупателя

**1. Налоговые последствия для продавца**
Продавец пытается снизить свой налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При продаже недвижимости, бывшей в собственности менее 5 лет, доход облагается налогом 13% (для резидентов). Налоговая база может быть уменьшена на 1 000 000 руб. (вычет) или на фактические расходы на приобретение. Если продавец продал бы за 1 550 000 руб., налог составил бы: (1 550 000 - 1 000 000) × 13% = 71 500 руб. (или меньше, если есть документы о расходах). При схеме с двумя договорами продавец указывает в договоре купли-продажи 800 000 руб. (меньше 1 млн), что формально позволяет не платить налог (доход < 1 млн). Однако налоговые органы могут переквалифицировать сделку, признав, что фактическая цена — 1 550 000 руб., и доначислить налог продавцу. Для вас это риск: если налоговый орган признает сделку притворной, договор может быть признан недействительным.

**2. Риски для вас сейчас**
На сегодняшний день схема может быть оспорена. Также обратите внимание: для применения вычета в 1 млн руб. при продаже вам потребуется документальное подтверждение цены приобретения. Если вы укажете в договоре 800 000 руб., то при продаже машино-места в будущем вы сможете учесть в расходах только 800 000 руб. (или плюс сумма компенсации, но её не всегда признают расходами на приобретение). Это увеличит ваш налог при перепродаже.

**3. Риски при будущей продаже**
При продаже машино-места вы будете обязаны уплатить НДФЛ, если владеете менее 5 лет (или 3 лет, если единственное жильё, но машино-место обычно не является жильём). Расходы на приобретение подтверждаются договором купли-продажи и платёжными документами. Если у вас есть только договор на 800 000 руб., налоговая база будет: (цена продажи - 800 000 руб.) – если не примените вычет 1 млн. Если продадите за ту же сумму 1 550 000 руб., налог составит: (1 550 000 - 800 000) × 13% = 97 500 руб. (вместо 71 500 руб. при честной покупке за 1 550 000). При использовании вычета налог: (1 550 000 - 1 000 000) × 13% = 71 500 руб., но вычет можно использовать раз в год. Так или иначе, ваши налоговые риски выше.

**4. Юридическая квалификация «неотделимых улучшений»**
Понятие «неотделимые улучшения» обычно относится к аренде или ремонту, но не к покупке недвижимости. В отношении машино-места такие улучшения маловероятны (обычно это просто место). Соглашение может быть признано притворной сделкой, прикрывающей увеличение цены. Это создаёт риск признания всей сделки недействительной.

### Рекомендации
- Настаивайте на едином договоре купли-продажи с полной ценой 1 550 000 руб. Это наиболее безопасно.
- Если продавец отказывается, оцените риски: возможные налоговые претензии, сложности при перепродаже, снижение ликвидности объекта.
- Проверьте, что кадастровая стоимость не ниже 90% от реальной цены (иначе налоговая может принять её за базу). Сейчас кадастровая стоимость (1 115 000) ниже цены (1 550 000), что нормально.
- При покупке обязательно оформите расписку или платёжные документы на всю сумму.

### Резюме
Схема с разделением цены рискованна для покупателя: увеличивает налоговую нагрузку при будущей продаже, может быть оспорена налоговыми органами, а соглашение о компенсации улучшений может быть признано притворным. Настоятельно рекомендую оформить единый договор купли-продажи на полную сумму. Если продавец настаивает, проконсультируйтесь с юристом очно.

Если у вас есть другие вопросы, вы можете задать их в форме ниже.

Хмельницкий Виталий Николаевич · Answer

Оксана, не соглашайтесь, т.к. возможны проблемы с ИФНС

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Такая сделка весьма рискованная. Не рекомендую.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Обычная схема

Грейть Вячеслав Витальевич · Answer

Здравствуйте!
Срок владения для освобождения от уплаты налога при продаже машиноместа составляет 5 лет. Продавец хочет занизить сумму чтобы не платить налоги. При этом если Вы на такое согласитесь, то при продаже машиноместа до истечение 5 лет Вы сможете рассчитывать на уменьшение налоговой базы на сумму 800к, а не на фактическую сумму покупки.

Исмаилов Исмаил Сейфудинович · Answer

Не рекомендую, много рисков, начиная от раздела совместно нажитого имущества до банкротства.
С точки зрения закона это тоже неправильно, поскольку все должно быть единым договором. Понятное дело, что продавец желает уйти от уплаты налогов.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Вам это не нужно от слова совсем, продавец налоги платить не хочет, а Вам какой интеоес? Решать Вам...

Бармалейкин · Answer

Не ведитесь, сумма договора полностью.

Тарханова Полина Дмитриевна · Answer

Очень рискованно

Березнев Сергей Владимирович · Answer

Ваш продавец просто хочет уйти он налогов.
Ваши риски: продавец банкротится, сделку начинают оспаривать и с вас требуют вернуть машиноместо, а вам взамен 800 к в ртк (в очередь), а что бы включить еще 750 в ртк вам придется доказать что неотделимые улучшения на 750 там действительно есть.

Працко Виталий Александрович · Answer

дальнейшем при возможной продаже.

Чернецкий Игорь Вячеславович · Answer

Здравствуйте. Нужно проанализировать документы, чтобы оценить перспективы.

Договор купли продажи

Похожие вопросы

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

После продажи своего автомобиля ездили с женой на одной машине, я ждал командировку и не парился по новому авто.

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Просто переписал на своего друга по ДКП) ДКП утверждает что не составлял, хотя ДКП оригинал им составленный со мной.

У перекура ДКП. Может ли он по ДКП продать авто, если не вписан в ПТС, и составить второй ДКП?

Купил авто по дкп. Прежний хозяин тоже купил по дкп и на учёт не ставил. Владелец умер. Смогу ли я поставить на учёт по двум дкп?

Оформление ДКП с покупателем при наследстве автомобиля

Мне человек перепродал авто по дкп 18 числа, купивший её по дкп 15 числа того же месяца. Мне теперь в мрэо идти с двумя дкп и ПТС?

У меня нет дкп между перекупом и хозяином авто, машина снята с учёта по дкп хозяин-перекуп, могу ли я поставить авто на учёт

Как оформить ДКП на мое ФИО при покупке транспортного средства, которое уже было куплено по ДКП и не было зарегистрировано?

Какие пункты нужно добавить в ДКП чтобы защитить себя от ответственности за самовольную перепланировку?

Я уже сделала на нее страховку, диагностическую карту и прошла сегодня осмотр в гаи, всё ок.

У моего клиента построено здание, на его земле, но инвесторы вложили в него определенные суммы.

Вопрос - какую цену указывать в ДКП (договор купли продажи), чтоб налог с продажи не платить?

Вноситься в дкп (договор купли продажи авто), год рождения продавца и покупателя?

ДКП-Договор купли-продажи

Я продал авто по ДКП. ДКП утерян. Покупатель не оформляет авто на себя. Подскажите как действовать в моей ситуации?

Обязан ли я к налоговой декларации 3-ндфл прилагать договор купли продажи? Договор купли продажи утерян.

Оформление жилья на близкого родственника - договор дарения или купли-продажи?

Может ли собственник авто подать авто на угон, если новый владелец не переоформил его на себя уже 1.5 года и какова

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59