Освобождение от НДФЛ при обмене аварийного жилья на равноценное

По общему правилу, обмен (мена) квартиры признаётся реализацией недвижимости. Если стоимость по договору мены равноценная, дохода у вас не возникает, однако для налогового контроля требуется определить, освобождается ли такая сделка от налога.

Ваш случай:

- Квартира приобретена по договору ренты (срок владения считается с момента регистрации права собственности).

- Квартира признана аварийной, государство предоставило взамен другое жильё по договору мены, стоимость равна.

- Срок владения: более 3 лет, но менее 5 лет.

Правила освобождения от налога (ст. 217.1 НК РФ):

- Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 3 года, если квартира приобретена до 2016 года; 5 лет – если после 2016 года.

- Если срок владения больше минимального, налог не платится, и декларацию подавать не нужно.

В вашем случае, поскольку срок от 3 до 5 лет, ключевое значение имеет дата приобретения квартиры по ренте:

- Если право собственности зарегистрировано до 1 января 2016 года → 3 года достаточно → налог не уплачивается, декларация не требуется.

- Если после 2016 года → нужно владеть 5 лет → срок менее 5 лет, поэтому налог может возникнуть (если стоимость новой квартиры превышает стоимость старой и расходы на её приобретение, то разница облагается по ставке 13%). Но в вашем случае стоимость равна, дохода нет. Тем не менее, при сделке мены вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, в которой указать стоимость старой квартиры как доход (цена, указанная в договоре мены) и стоимость новой как расход (равна старой), а также заявить имущественный вычет или расходы на приобретение старой квартиры (сумму, уплаченную по ренте). Если эти расходы равны или превышают доход, налог будет 0, но декларацию подать придётся.

Дополнительно: Если квартира признана аварийной и получена по ренте, возможно, при расчёте срока владения можно учесть период проживания по договору ренты? Но для налоговых целей принимается дата госрегистрации права собственности.

Резюме:

- Если собственность зарегистрирована до 01.01.2016 – декларацию подавать не нужно.

- Если после 01.01.2016 – подайте 3-НДФЛ, отразите доход от мены (стоимость по договору), расходы на приобретение (цена ренты) и укажите, что налоговая база равна 0. Для уточнения даты и правильного расчёта рекомендуем обратиться к налоговому консультанту.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.