Схема оформления при 100% оплате для вступления в ДДУ - особенности и важные моменты

Здравствуйте!

Для начала выясните, что представляет собой компания, какова ее репутация, сколько лет она на рынке недвижимости, какие объекты ею возведены, выдерживались ли сроки, посмотрите на сайтах судов (высшего арбитражного суда, судов общей юрисдикции) есть ли споры с застройщиком и какие.

Запросите учредительную документацию на компанию (выписку из ЕГРЮЛ, свидетельства о госрегистрации, о постановек на налоговый учет, полномочия руководителя компании в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ), финансовую отчетность, обратите внимание на проектную декларацию.

Важно внимательно проверить соответствие документов требованиям 214-ФЗ. В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации.

В договоре стоит обратить особое внимание на:

- Определение подлежащего передаче объекта в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; характеристики квартиры (полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Доблен быть пункт, оговаривающий возможное уменьшение или увеличение заявленной площади после обмера БТИ.

- Срок передачи объекта участнику долевого строительства.

- Цена договора, сроки и порядок уплаты. ДДУ представляет собой разновидность договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта на этапе строительства — возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ.

- Гарантийный срок на объект (не менее пяти лет).

При отсутствии в договоре даже одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Стороны должны четко оговорить условия расторжения соглашения (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций).

Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве обусловлена стремлением законодателя повысить государственный контроль над данной категорией инвестиционных сделок в целях дополнительной юридической защиты прав граждан.

Порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрен в статье 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997.

Особенности государственной регистрации такого договора разъясняются в Инструкции, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82.

Заявление о государственной регистрации договора подается обеими сторонами. При этом к заявлению прилагаются:

- разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта;

- договор поручительства, если такой способ обеспечения исполнения обязательств избран застройщиком.

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства составляет тридцать дней. Последующие договоры участия в долевом строительстве регистрируются в срок до пяти дней.

Любые изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат также государственной регистрации.

Ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства установлены ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, согласно положениям которой уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации.

Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным кредитором. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Рекомендую внимательно читать договор и при всех сомнениях по каким-либо условиям задавать вопросы застройщику или обращаться за помощью к юристу.

Желаю удачи!