Перерегистрация прав собственности

Здравствуйте СЕРГЕЙ

На момент передачи в дар гаража земельный участок под ним был сформирован как объект недвижимости? Был ли получен отдельный документ о праве собственности на землю вами , чтобы сделка по дарению земли была зарегистрирована Росреестром ?

Если вы указав в договоре дарения про дарение земли под гаражом не предоставили документ о праве собственности на земельный участок под гаражом , то Росреестр никак не смог бы зарегистрировать переход право собственности на земельный участок под гаражом на вашего одаряемого

__

Исходя из вышеизложенного :

В отсутствии у вас на момент заключения договора дарения гаража правоустанавливающих документов на землю , является основанием для повторного заключения договора дарения земельного участка

При этом теперь договор дарения земельного участка под гаражом необходимо удостоверить нотариально после внесения в ст.574 ГК РФ поправок. А потом только регистрировать переход право собственности на земельный участок в Росреестре.

Поэтому в иске к Росреестру об исправлении ошибки будет отказано

Согласно п.2 ст.552 ГК РФ В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте!

Вы правы, что тут основополагающая правовая основа -п.п.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Как вариант если отказ Росреестром письменный был дан не ранее 3-х месяцев назад обжаловать его по КАС РФ. Если судья посчитает нужным, то изменит вид судопроизводства на ГПК, но так как отсутствует спор о праве, Вы просите переход права без ошибок зарегистрировать, не оспаривая Договор дарения,то возможно и не будет перевода в гражданское судопроизводство. Это отменит для Вас как истца(или если Истцом будет Одаряемый) доказывание, в таком случае оно на Ответчике- Росреестре. .

На тот момент в 2022 году Договор дарения было не обязательно заверять у нотариуса, поэтому переход права на сам гараж Росреестр оформил.

Суд разберётся было ли нарушение при регистрации перехода права на ЗУ сделано сотрудником Росреестра.

В настоящее время действует ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» о необходимости нотариального удостоверения всех Договоров дарения недвижимости.

Пример признания действительным Договора Дарения и обязательство зарегистрировать переход права по Договору Дарения 2003 года в 2024 году-иск по признанию Договора дарения действительным № ДЕЛО № 2-90/2025 (2-549/2024 решение суда Пограничного района Приморского края.

В силу и. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи

соответствующего имущества (статья 224). Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

Согласно ч. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему.

Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

1. Доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения пропорциональна общей площади принадлежащего указанному лицу гаража в границах территории гаражного назначения.

Поэтому мои рекомендации -подача административного иска по КАС РФ к Росреестру.

В вашей ситуации ключевым является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Согласно этому принципу, земельный участок и расположенный на нём гараж должны переходить к одному собственнику. Если в договоре дарения указано, что в дар передаются гараж и земельный участок, но право на землю не было зарегистрировано в Росреестре, вы можете оспорить отказ в регистрации и потребовать исправления ошибки.

Основания:

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним.

Определяет порядок государственного кадастрового учёта и регистрации прав.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов:

Закреплён в Земельном кодексе РФ и судебной практике. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Судебная практика:

В случае, если в договоре указано, что в дар передаются и гараж, и земельный участок, но право на землю не было зарегистрировано, суд может признать право собственности одаряемого на участок. Вот судебная практика - решение № 2-3457/2020 суд удовлетворил иск о признании права собственности на земельный участок, несмотря на то, что изначально право было зарегистрировано за другим лицом.

Аргументы для обращения в суд

Нарушение принципа единства судьбы:

Гараж и земельный участок являются неразделимыми объектами. Если гараж передан по договору дарения, право на землю также должно было перейти к одаряемому.

Ошибка в действиях Росреестра:

Если в договоре чётко указано, что в дар передаются гараж и земельный участок, отказ в регистрации права на землю без дополнительных заявлений является нарушением закона. Росреестр обязан был учесть условия договора при регистрации перехода права собственности.

Возможность исправления ошибки через суд:

Согласно ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ, суд может обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН на основании судебного решения.

Мои рекомендации:

Подготовить исковое заявление:

В иске необходимо указать, что в договоре дарения явно указано о передаче гаража и земельного участка, но право на землю не было зарегистрировано.

Ссылайтесь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также на положения Федерального закона № 218-ФЗ.

Требовать обязать Росреестр зарегистрировать право собственности одаряемого на земельный участок.

Собрать доказательства:

Копия договора дарения с указанием на передачу гаража и земельного участка.

Выписки из ЕГРН, подтверждающие, что право на землю до сих пор зарегистрировано за вами.

Документы, подтверждающие, что одаряемый фактически владеет гаражом и использует земельный участок.

Затем подайте иск в суд по месту нахождения земельного участка.

В ходе судебного разбирательства представить аргументы и доказательства.

Необходимы дополнительные расходы: судебные издержки, оплата госпошлины.

Рассмотрение дела может занять несколько месяцев.

Если Росреестр сможет доказать, что отсутствие регистрации права на землю было обусловлено недостатками в документах или процедурных нарушениях, суд может отказать в иске.

Удачи.

Действия Росреестра следует обжаловать в таком случае.

Если гараж был оформлен в право собственности согласно выписке из ЕГРН, Росреестр должен был зарегистрировать сделку.

У Вас указано, что гараж и участок находились в праве собственности, что обычно подтверждается правоустанавливающими документами.

Но этого не произошло.

При этом, гараж и земельный участок являются единым здесь объектом недвижимости (ст. 1 ЗК РФ).

В 2022 году заверять договор дарения через нотариуса не нужно было.

Обращайтесь в суд с административным иском, требуйте признать действия Росреестра неправомерными, соответственно, исправить ошибку по регистрации сделки.

- см. ст. 8.1, 209, 572 ГК РФ, ст. 85, 218 КАС РФ

Да, Вы абсолютно правы, Росреестр действительно должен был одновременно провести государственную регистрацию перехода права собственности и на здание гаража, и на земельный участок под ним.

Согласно действующему законодательству, здания и сооружения неразрывно связаны с земельными участками, на которых расположены, и переход права собственности на объект недвижимости влечет одновременный переход права пользования земельным участком, на котором этот объект находится.

Статья 552 ГК РФ предусматривает, что покупатель здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации.

Федеральный закон № 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»), гласит, что государственная регистрация перехода права собственности на здание должна сопровождаться регистрацией права на соответствующий земельный участок, если ранее земельный участок принадлежал продавцу.

Обращаю внимание, что ошибочное решение Росреестра нарушает Ваши права и создает дополнительные финансовые затраты, поскольку Вам предлагают повторно подать заявление и оплатить госпошлину.

В своем исковом заявлении рекомендую требовать признания незаконным отказа Росреестра и обязания его произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок одновременно с регистрацией перехода права собственности на сам гараж.

Направьте исковое заявление в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимого имущества, приложив копии договора дарения, выписки из ЕГРН, подтверждающих наличие проблемы, и письменный отказ Росреестра.

Добрый день, Сергей.

1)Действительно, согласно российскому законодательству, земельный участок и расположенное на нем строение (гараж) являются неразрывно связанными объектами недвижимости

2)Согласно ст. 135 ГК РФ, : Недвижимая вещь (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) считается принадлежащей на праве собственности земельному участку, на котором она находится.

3)Согласно ст. 271 ГК РФ, Собственнику здания, сооружения или иной недвижимости принадлежит право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

4)Росреестр должен рассматривать гараж и земельный участок под ним как единый объект недвижимости, когда речь идет о переходе права собственности.

-Статья 61 ФЗ № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”: Предусматривает порядок исправления технических ошибок.

-Орган регистрации прав обязан исправить техническую ошибку в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения или поступления заявления от правообладателя.

5)Вы правы в том, что Росреестр, регистрируя переход права собственности на гараж, должен был либо зарегистрировать переход соответствующей доли в праве на земельный участок, либо, по крайней мере, уведомить вас о необходимости отдельных действий, если такое требование было предусмотрено законом на тот момент. Отказ в исправлении ошибки, ссылаясь на отсутствие заявления и госпошлины – неправомерен, если речь идет о технической ошибке.

6)Ссылаться еще можете на ст. 35 ЗК РФ, ст. 14, 43, 61 ФЗ № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости, Постановление Правительства РФ от 11.03.2010 № 156 “О государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 “О некоторых применениях судами Гражданского кодекса Российской Федерации в части обращения взыскания на имущество собственника”

Здравствуйте!

В силу ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация перехода права на объект недвижимости предполагает одновременную регистрацию права на земельный участок, если это не противоречит закону или договору.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Тем более в силу ст.552 ГК РФ предусматривает, что покупатель здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации.

Всего доброго

Сергей, здравствуйте!

В Вашем вопросе Вы правы в том плане, что согласно ч.4 ст. 6. Доля в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

4. Собственник гаража, расположенного в границах территории гаражного назначения, не вправе:

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на соответствующий гараж.

5. При приобретении в собственность гаража в границах территории гаражного назначения к приобретателю в силу закона переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.

Но прав и Регистратор Росреестра утверждая, что земельный участок под гаражом это отдельный объект недвижимости, выделяемой из общей собственности гаражного объединения, на что указано в ч.5 ст.34. Переходные положения этого закона

5. ... на земельный участок общего назначения,...расположенный в границах территории гаражного назначения ..., возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей (за исключением случаев, если соответствующий земельный участок в соответствии с федеральным законом не может находиться в частной собственности).

Приобретение права собственности на земельный участок под гаражом в рамках “гаражной амнистии” возможно как раз тогда, когда

земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу, либо право на использование такого земельного участка возникло у такого кооператива по иным основаниям и гараж и/или земельный участок под гаражом распределены вам на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Поэтому Вам придется землю под гаражом отдельно размежевать, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности как на отдельный объект недвижимости. Для Вас это бесплатно

Все находилось в собственности, земля обще долевая так как это гаражный кооператив

А если земля под гаражом общедолевой собственности, то Договор дарения гаража и доли в общедолевой собственности должен был удостоверять НОТАРИУС..

https://www.9111.ru/user-1121654/ ТЕКСТ ВОПРОСА НЕ СОДЕРЖИТ ВАЖНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ, КОТОРЫЕ СЕГОДНЯ В ПЕРЕПИСКЕ ОЗВУЧИЛ АВТОР ВОПРОСА. Поэтому я скорректировала свой ответ в переписке с ним с учётом озвученных обстоятельств. Судебная перспектива с учётом изложенных в переписке обстоятельств теперь мной свелась к 0 и даже негаторные факторы присутствуют.

Возник один уточняющий вопрос. Один из юристов утверждает, что раз земля по гаражом в обще долевой собственности, то сделка по договору дарения должна была происходить у нотариуса. Я считаю из ходя из опыта что нет, рос реестр просто допустил ошибку.Кто прав? Свидетельство на землю под гаражом имеется.