Когда строился дом, то разрешения соседей не нужно было, т.к это была одна семья и участок межевался уже после регистрации дома.

Валентина Ивановна! не стоит заморачиваться с постройками. суд на основании заявлений других собственников. признает их самовольными, и обяжет всё снести! см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке”.

---Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

---[u]Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ)./u]

2. В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Всего хорошего.

Из описанной ситуации можно выделить несколько потенциальных рисков:

Несоответствие градостроительным нормам:

если при проверке окажется, что дом построен с нарушениями действующих на момент строительства градостроительных регламентов (например, нормы отступов от границ участка или дороги), это может стать основанием для требований о сносе или реконструкции части дома;

необходимо проверить, были ли на момент постройки и регистрации дома какие-либо ограничения, связанные с расположением объекта на участке.

Споры с соседями: новые владельцы частей дома могут обнаружить, что расположение строений не соответствует их представлениям о допустимом использовании участка, и инициировать судебные разбирательства; особенно это касается вопросов, связанных с проходом, проездом и отводом воды — несмотря на то, что у вас нет слива на участок соседа, могут возникнуть другие претензии. Требования со стороны администрации: органы местного самоуправления могут инициировать проверку соответствия построек градостроительным нормам, особенно если поступит жалоба от одного из соседей; в случае выявления нарушений администрация может потребовать устранения недостатков, в том числе путём сноса части строения. Проблемы с перераспределением земель: при попытке прирезать землю к своему участку вы можете столкнуться с возражениями со стороны соседей или администрации, особенно если это затрагивает публичные дороги или другие важные объекты. Правовые аспекты межевания и регистрации: стоит проверить корректность межевания участка и регистрации прав на недвижимость — если будут обнаружены ошибки или нарушения процедуры, это может повлечь за собой правовые последствия; важно убедиться, что все части дома и участки правильно зарегистрированы и границы не оспариваются другими лицами. Для минимизации рисков вы можете предпринять следующие шаги: запросить в Росреестре выписку из ЕГРН на дом и земельный участок, чтобы убедиться в корректности зарегистрированных границ и прав; изучить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территории; обратиться в местную администрацию для получения разъяснений о соответствии постройки действующим нормам; провести независимую экспертизу дома и участка на предмет соответствия градостроительным требованиям; обсудить сложившуюся ситуацию с другими собственниками частей дома и попытаться найти компромиссное решение, если есть потенциальные спорные моменты.

Добрый день, Валентина.

1)Есть сложность, сосед, чья стена проходит по меже, или сосед, использующий 3-метровый проезд, может обратиться в суд с требованием устранения препятствий в пользовании их участком.

2)Вы указали, что “торцевая часть нашей части дома находится на меже от дороги” и что “крыша сделана без свеса и слива дождя — у них здесь проезд”. Это говорит о том, что возможно были нарушены минимальные отступы от границы участка до строения, установленные для ИЖС.

3)касаемо общей стены и крыши...

-Такое расположение домов (смежное) часто регулируется нормами дляблокированной застройки (таунхаусов), где требования к отступам могут быть иными, чем для ИЖС. Однако, если дом изначально был одной семьей, и только потом были разделены участки, это может трактоваться по-разному.

-У вас есть только 185 м² под домом и 2 м для прохода. Сосед может претендовать на то, что его участок не имеет достаточного использования для проезда или других нужд.

4)Теперь касаемо администрации...

-При разделении единого участка на несколько, и при регистрации частей дома как отдельных объектов, они должны соответствовать градостроительным нормам (ПЗЗ) для тех территориальных зон, в которых расположены участки.

- Если нормы отступов от границ, минимальной площади участка под домом, плотности застройки и т.д. не соблюдены, администрация может потребовать:

Привести дом в соответствие с нормами

5)Для начала нужно собрать все документы на вашу часть дома и участок, узнайте, какие установлены нормы отступов от границ, минимальные площади участков, требования к блокированной застройке (таунхаусам) в вашей территориальной зоне.

6)Попробуйте поговорить с соседями, особенно с тем, кто использует 3-метровый проезд. Объясните ситуацию, предложите решение.

-Если проблема в проезде, можно оформить официальный сервитут

Установите систему водоотведения с вашей крыши, чтобы вода не стекала на участок соседа.

ст. 222, 274 ГК РФ

Здравствуйте, Валентина Ивановна!

Ваша часть дома и земельный участок оформлены в собственность, а дом построен до раздела участка и регистрации долей, что подтверждает законность существования строения по ст. 247 ГК РФ (общая долевая собственность).

_______

Несмотря на несоблюдение современных норм отступов (минимум 3 м от границы, снос возможен только по решению суда и при доказанности нарушения прав соседей или угрозы безопасности, что прямо вытекает из ст. 222 ГК РФ. Если соседи или администрация обратятся в суд, их требования будут удовлетворены лишь при наличии реального ущерба или невозможности устранить нарушения иным способом.

______

Факт регистрации дома и участка до введения новых отступов существенно снижает риски предъявления к Вам требований о сносе, если не возникнет новых обстоятельств, нарушающих права других собственников.

С уважением

Новые соседи, как и вы, являются собственниками частей дома и земельных участков. Если их земельные участки или части дома расположены таким образом, что ваш дом нарушает установленные нормы отступов (например, стена дома идет по меже, а крыша без свеса нависает над их проездом), они могут обратиться в суд с требованием об устранении нарушений их прав. Это может включать требование о сносе части дома, которая нарушает границы или нормы строительства.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если ваш дом создает препятствия в пользовании их участком, они могут требовать устранения этих препятствий.

В случае, если ваш дом или его часть признаны самовольной постройкой из-за нарушения норм отступов, соседи могут требовать его сноса в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

В случае возникновения спора, решение будет приниматься судом. Суд будет оценивать все обстоятельства дела, включая документы на дом и земельный участок, нормы, действовавшие на момент строительства, и позицию всех сторон. Возможно проведение судебной экспертизы для установления фактических нарушений.

Как я поняла, там был дом из 4 квартир и раньше один собственник выкупил все квартиры и очень увеличил площадь через реконструкцию, поэтому и остались квартиры, которые зарегистрированы в Росреестре. В администрации боимся запрашивать документы, что бы не нарваться(пока прошло только 13 лет после регистрации дома). Но ведь реконструкцию зарегистрировать без разрешения нельзя. Поэтому надеюсь, что было разрешение. Подскажите, пожалуйста, в БТИ есть эти документы? Если рассматривать реконструкцию на момент регистрации всего дома, то был единый участок и в целом весь дом от соседних участков стоит на расстоянии 3 м. Нарушение границ и отступов возникла после межевания ЗУ на 3 части.

Здравствуйте Валентина Ивановна

Не могут заявить требования о сносе, так как объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке и не является самовольной постройкой, это главный аргумент.

Возведение объекта недвижимости до внесений изменений в ГК РФ, Гр. К, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе постройки, если регистрация прав была до 1 сентября 2018 года, соответствие предельным характеристикам разрешенного строительства и единое право собственности на постройку и участок

согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до внесение изменений в Гр К, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ)

___

С уважением юрист М.Н.Абаева