Как платить налог наймодателю от доходов.

Анализ ситуации

По российскому законодательству (ГК РФ) обязанности сторон по ремонту в арендованной квартире распределены следующим образом:

- Наймодатель (арендодатель) обязан производить капитальный ремонт (ст. 616 ГК РФ). К капитальному ремонту относятся замена инженерных систем, капитальный ремонт кровли, стен, перекрытий, замена оконных блоков, а также замена вышедшего из строя оборудования, которое является неотъемлемой частью квартиры (например, встроенная техника, водонагреватель, система отопления).

- Наниматель (арендатор) обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить текущий ремонт (покраска стен, побелка, мелкий ремонт сантехники, замена розеток и т.п.) и нести расходы на коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором (ст. 678 ГК РФ).

Допустимое условие

Если в договоре указано, что наниматель оплачивает коммунальные платежи по счётчикам или по нормативам – это законно. Также законно возложить на нанимателя текущий ремонт (например, мелкий ремонт сантехники, покраску стен). Однако замена сломавшихся бытовых приборов и техники (холодильник, стиральная машина, плита, если они не являются встроенными и не относятся к капитальному ремонту) – это обычно обязанность наймодателя, если иное прямо не установлено законом или договором.

Риски для нанимателя

Если договор обязывает нанимателя за свой счёт заменять любую сломавшуюся технику и проводить ремонт, включая работы мастеров, это может быть признано несправедливым условием, особенно если техника вышла из строя из-за естественного износа. Такие положения могут быть оспорены в суде как противоречащие ст. 616 ГК РФ.

Рекомендации

1. Проверьте договор: ищите фразы «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «замена оборудования». Если обязанности нанимателя не ограничены текущим ремонтом, вероятно, договор перекладывает на вас непомерные расходы.

2. Зафиксируйте состояние: при подписании акта приёма-передачи подробно опишите состояние техники и помещение, сфотографируйте. Это поможет при спорах.

3. Договоритесь об изменениях: предложите разграничить обязанности по закону: вы оплачиваете текущий ремонт, наймодатель – капитальный и замену техники при её поломке не по вашей вине.

4. Если договор уже подписан: при возникновении поломки вы можете отказаться оплачивать замену техники, ссылаясь на ст. 616 ГК РФ. Наймодатель может попытаться взыскать расходы, но суд с высокой вероятностью встанет на вашу сторону, если техника была изношена.

Резюме

Условие о возложении на нанимателя всех ремонтных работ и замены техники незаконно в части капитального ремонта и замены оборудования, относящегося к недвижимости. Коммунальные платежи и текущий ремонт – законная обязанность нанимателя. Рекомендуется корректировать договор в соответствии с ГК РФ. Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже для получения консультации.