Договор купли-продажи

Question

Добрый день! Есть возможность приобрести дом с указанием неполной суммы в ДКП (дом в Краснодарском крае и здесь практически все сделки так совершаются). Продавец говорит, что будет ещё договор на неотделимые улучшения там будет прописана оставшаяся сумма. И вслучае чего эта сумма тоже будет обязательна к возврату + расписка в получении денег. Как подстраховать себя с юридической стороны?

Калинов Андрей Александрович · Accepted Answer

Здравствуйте, Максим Викторович. Подстраховать себя можно заключив договор купли-продажи с реальной ценой. Договор на неотделимые улучшения, - конструкция очень странная. Обычно, о неотделимых улучшениях говорят при аренде или ссуде.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация с занижением стоимости в договоре купли-продажи (ДКП) и оформлением части суммы через договор на неотделимые улучшения является распространенной, но рискованной. Следует учитывать следующие моменты: 1. **Налоговые риски**: Продавец может быть привлечен к ответственности за уклонение от уплаты налога (НДФЛ) с реальной суммы сделки. Покупатель рискует тем, что в будущем при перепродаже объекта налоговая база будет рассчитываться исходя из заниженной цены, что может привести к доначислениям и штрафам. 2. **Регистрация права**: Росреестр зарегистрирует переход права по цене, указанной в ДКП. Договор на неотделимые улучшения не является основанием для регистрации, поэтому в реестре будет зафиксирована только заниженная сумма. Это может создать проблемы при доказывании реальной стоимости объекта в суде (например, при взыскании убытков). 3. **Доказательства уплаты**: Расписка продавца о получении всей суммы (включая часть по договору улучшений) должна быть составлена четко, с указанием паспортных данных, даты, суммы прописью и цифрами, а также ссылки на оба договора. Желательно заверить расписку у нотариуса или сделать ее в присутствии свидетелей. 4. **Содержание договора на неотделимые улучшения**: В нем должно быть четко указано, что работы уже выполнены и их стоимость равна оставшейся части цены дома. Договор должен содержать акт приема-передачи улучшений, подписанный обеими сторонами. 5. **Судебные риски**: Если продавец оспорит сделку (например, заявит, что покупатель не доплатил), покупателю придется доказывать факт уплаты всей суммы. Наличие расписки и договора улучшений может помочь, но суд может признать сделку притворной (ст. 170 ГК РФ) с последствиями в виде применения правил о реальной цене. **Рекомендации для подстраховки:** - Составьте единый предварительный договор, где будет указана полная цена, а в основном ДКП и договоре улучшений – разбивка. - Заверьте все документы у нотариуса (расписку, договор улучшений). - Проведите оплату через аккредитив или безналичным переводом, чтобы сохранить банковские выписки. - Включите в договор улучшений условие о том, что в случае расторжения ДКП продавец обязан вернуть полную сумму, полученную по обоим договорам. - Проконсультируйтесь с юристом в Краснодарском крае, так как практика может различаться. **Краткое резюме**: Указание неполной суммы в ДКП создает налоговые и судебные риски. Для защиты рекомендуется максимально документировать все расчеты, использовать нотариальное заверение и четко прописывать обязательства сторон в договоре на неотделимые улучшения. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Швайцер Александр Александрович · Answer

Добрый день!

Любые "серые" схемы с занижением цены в ДКП - это всегда риск для покупателя и 100% защиты нет.
Лучшая страховка - указывать реальную стоимость в основном договоре купли-продажи.
Все дополнительные бумаги (расписка, "улучшения") - только вспомогательная защита.

Правовые основания:
- ст. 380–408 , 431.1, 549-558 ГК РФ.

Меснянкина Василиса Николаевна · Answer

Указание неполной суммы в ДКП рискованно: при проверке налоговая или суд могут учесть лишь указанную сумму. Рекомендую заключить один договор с полной стоимостью и распиской. Договор о "улучшениях" может быть оспорен. Лучше — полная прозрачность для безопасности сделки.

Ткач Николай Владимирович · Answer

Рискованно, оформляйте полную сумму официально.

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Занижение цены в договоре купли-продажи нарушает статью 170 ГК РФ (мнимая/притворная сделка). Договор на неотделимые улучшения не защитит при оспаривании сделки. При признании сделки недействительной возвращается только сумма, указанная в ДКП (статьи 167, 453 ГК РФ). Расписка не заменит официальный договор в суде.

Договор купли-продажи

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

После продажи своего автомобиля ездили с женой на одной машине, я ждал командировку и не парился по новому авто.

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Просто переписал на своего друга по ДКП) ДКП утверждает что не составлял, хотя ДКП оригинал им составленный со мной.

У перекура ДКП. Может ли он по ДКП продать авто, если не вписан в ПТС, и составить второй ДКП?

Купил авто по дкп. Прежний хозяин тоже купил по дкп и на учёт не ставил. Владелец умер. Смогу ли я поставить на учёт по двум дкп?

Оформление ДКП с покупателем при наследстве автомобиля

Мне человек перепродал авто по дкп 18 числа, купивший её по дкп 15 числа того же месяца. Мне теперь в мрэо идти с двумя дкп и ПТС?

У меня нет дкп между перекупом и хозяином авто, машина снята с учёта по дкп хозяин-перекуп, могу ли я поставить авто на учёт

Как оформить ДКП на мое ФИО при покупке транспортного средства, которое уже было куплено по ДКП и не было зарегистрировано?

Какие пункты нужно добавить в ДКП чтобы защитить себя от ответственности за самовольную перепланировку?

Я уже сделала на нее страховку, диагностическую карту и прошла сегодня осмотр в гаи, всё ок.

У моего клиента построено здание, на его земле, но инвесторы вложили в него определенные суммы.

Вопрос - какую цену указывать в ДКП (договор купли продажи), чтоб налог с продажи не платить?

Вноситься в дкп (договор купли продажи авто), год рождения продавца и покупателя?

ДКП-Договор купли-продажи

Я продал авто по ДКП. ДКП утерян. Покупатель не оформляет авто на себя. Подскажите как действовать в моей ситуации?

Обязан ли я к налоговой декларации 3-ндфл прилагать договор купли продажи? Договор купли продажи утерян.

Оформление жилья на близкого родственника - договор дарения или купли-продажи?

Может ли собственник авто подать авто на угон, если новый владелец не переоформил его на себя уже 1.5 года и какова

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59